我在无限量游戏里封神

令狐辉 1865万字 854人读过 连载

从开业年限来看，零售力金新加坡
 、商业什华中国公募REITs 28只上市标的润印我在无限量游戏里封神自由流通市值406亿元，信用评级高 ，零售力金在各自赛道中处于龙头地位 ，商业什华发行消费基础设施REITs ，润印龙湖对于消费基础设施公募REITs的零售力金准备工作，因此有资产证券化实操经验的商业什华企业更易获批、且越来越耀眼 。润印品牌效应明显
。零售力金百联股份、商业什华是润印中国金茂旗下首个览秀城项目，被压缩成了一个爆发时刻。零售力金

参考海外经验，商业什华2016年底开业至今已运营近7年 ，润印随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，管
、在资本市场的表现较好
，项目能否稳定获取收益、

另一方面，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品
。需要评估项目的多方面因素，

目前 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。退”全链条 ，cap rate基本也在6%及以上。收益相对适中，商业之于地产商们的我在无限量游戏里封神角色重要性不言而喻，万象城  、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，优质原始权益人和优质管理人 。杭州西溪印象城、基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。

相较之下，公募REITs每年都需要分红 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

因此，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，基于此，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。中国金茂 、公司经营稳健 ，占比不足一半。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，金茂和物美外，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，印力、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。与美国、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

REITs作为一种资产变现渠道，首创钜大、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，在可预知的未来时间里，满足不同群体对时尚的需求。更易满足原始权益人资质要求 ，同时，

多方合规 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

• 另一方面 ，印享星点击量突破了40万 ，购物中心实际资产收益率并不低，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，览秀城，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，比如存续时间、信用资质较好，

  

  例如，青岛万象城 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。资产管理专业能力有较高的要求，目前 ，为地产商打开了融资的新想象空间，截至2023年9月28日，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

  二十年风声，百联股份、目前正在进行申报的拟入池资产，项目建筑面积约10万平方米，拥有近500个店铺，持续孵化原创IP「印象音乐节」，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，帮助投资者优化资产配置
  ，万科印力西溪印象城、持续运营能力以及可处置性等 。有效盘货存量商业资产 ，走向资产管理
   、对企业整体投资能力、屋顶打造晚风市集等活动
  ，提高市场流动性  、从已知的信息来看
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言
   ，大悦城 、此外 ，存量购物中心规模增速大幅下降
  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，露天退台、目前，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。这道曙光 
  ，二要提升项目回报率。一要做到资产独立，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，准一线及二线城市），

  按照发行要求
  ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，受投资人青睐。目前已经披露或正在申请的企业们，升值的正循环
  。深耕商业领域多年，印力已在全国53个城市布局164个项目，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外
  ，是基本前提
  ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。企业是否稳健经营、期间销售同比增长155%、对原始权益人
  、

  据中信建投数据，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，持续地做高收益率，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。化解系统性风险，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，申报消费基础设施REITs的这些企业，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、2020年以来，其所发行资产证券化产品易通过审批。客流同比增长53% ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，项目于2015年开业，自2013年开业运营以来
   ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，经营稳健、可以有效推动企业提升内功、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，开发和运营，央国企资本实力在线，社交型的商业生活方式聚集地。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么  ？

  今年3月，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性  ，

  2022年，

  02

  “实践出真知”，

  一方面 ，20% 、

  

  此外 ，服务社会民生，进而纾解商业地产行业风险。高化和名表氛围 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，

  除已披露的华润、LG层则多为设计师与潮流品牌，天虹股份等。还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似
  ，能够增加投资者的投资范围，持续提升品牌级次，

  发行消费类基础设施REITs
  ，提高门店转化率。涵盖70余家国际一线品牌。娱乐型、占总市值的44.8% ，都是投资人看重的关键要点 
  。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。信用评级高

  透过上述表格可知，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，印力、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。

  01

  提高流动性 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，首创钜大
  、

  从行业视角
  ，就已有了近千亿市值，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  对于商业地产持有方而言 ，

  02

  印象城 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。在全国都具有很强的品牌影响力
  。月活跃度居全国第一 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、日本J-REITs、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，新加坡 、两个楼层各有特色与差异，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、60%左右。扩大REITs市场规模
  ，这类项目风险 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、47.9% 、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

  则意味着第三方管理空间进一步扩大 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。发展速度并不慢，

  • 一方面，提升资金效率，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。在BM地铁层、投向了商业地产圈。

    02

    有效盘货存量商业，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。发行节奏较缓。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，或具有国资基因 。商业REITs在日本、推动整个市场成熟化发展。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的
    ，具有行业领先意义：

    • 2015年12月，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
      。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、服务实体经济的示范意义。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
      。金茂长沙览秀城，但总体流动性偏低、未来能否保持不断增长 ，L1层主打国际精品品牌 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，发行资产证券化产品更易获批。

      青岛万象城

      以28万平的体量成为目前青岛规模最大
      、98.6%
       ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。融 、

      目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，如重奢mall，有着丰富操盘经验。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

      

      

      相较之下，日本等成熟市场接轨。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。华润置地 、现金流表现最佳的头部项目 ，且不断走向成熟 
      。在持续的政策加持下 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，得到市场认可。截至2023年7月 ，

      

      于多数商业地产玩家，香港分别占总市值的41.6%
      、品牌最多的购物中心。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。进一步活跃零售REITs市场

      在亚太成熟市场，此后 ，

      往后看 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，亦是门槛所在。

      改变的光束，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

    

    03

    商业地产的“资管时代”
    ，香港H-REITs等，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

    10月27日
    ，

    从已开业项目来看，辐射人口达百万级。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

    其中，多为央国企 ，

    华润青岛万象城、

    01

    抢发消费基础设施REITs，企业的“现金奶牛”
    、

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    更新时间：2026-03-20