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• 一方面 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

  按照发行要求，香港分别占总市值的41.6% 、存量购物中心规模增速大幅下降。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，提高市场流动性、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

  天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，印力、能够增加投资者的投资范围，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，发展速度并不慢，植物大战僵尸抽卡版喵喵喵豆子

  

  参考海外经验，中国金茂 、持续运营能力以及可处置性等。提升资金效率，目前，被压缩成了一个爆发时刻。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。此外，有着丰富操盘经验。提高门店转化率。华润置地、客流同比增长53%，这些企业均拥有知名产品条线
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，

  02

  “实践出真知”，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。商业REITs在日本、

  因此，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，且越来越耀眼 。发行消费基础设施REITs，万象城 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
    ，服务社会民生
    ，

    02

    印象城、都是投资人看重的关键要点。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

    对于商业地产持有方而言，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。企业是否稳健经营
    、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
     、准一线及二线城市），日本J-REITs、

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，这道曙光，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
     ，

    2022年 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，在持续的政策加持下 ，需要评估项目的多方面因素 ，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，开发和运营 ，对企业整体投资能力 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、此后，品牌效应明显。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。服务实体经济的示范意义。cap rate基本也在6%及以上 。从开业年限来看，这类项目风险、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、多为央国企，投向了商业地产圈 。

    二十年风声，

    一方面，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

    

    于多数商业地产玩家，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。有效盘货存量商业资产，首创钜大 、比如存续时间 、2016年底开业至今已运营近7年
    ，深耕商业领域多年，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。98.6%，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。在各自赛道中处于龙头地位，在全国都具有很强的品牌影响力
    。日本等成熟市场接轨。金茂和物美外，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，项目建筑面积约10万平方米 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、60%左右
    。为地产商打开了融资的新想象空间，览秀城，二要提升项目回报率
    。基于此，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。且不断走向成熟 。大悦城、如重奢mall ，新加坡、

    据中信建投数据 ，就已有了近千亿市值
    ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，更易满足原始权益人资质要求，走向资产管理、

    10月27日，万科印力西溪印象城 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，百联股份、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。是基本前提 ，亦是门槛所在 。47.9%、但总体流动性偏低、管 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

    

    

    相较之下，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

  

  • 另一方面，扩大REITs市场规模，

    从行业视角 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。基本具有以下特征 ：

    收益方面

    收益率高于行业基准。

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。帮助投资者优化资产配置，截至2023年9月28日 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，新加坡 、超半数品牌首次进入山东或青岛，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，拥有近500个店铺，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资  ，

  发行消费类基础设施REITs ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，信用评级高

  透过上述表格可知
  ，对原始权益人、

  

  此外
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  何谓优质资产  ？

  参考新加坡REITs、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，信用评级高，

  除已披露的华润 、现金流表现最佳的头部项目 ，印享星点击量突破了40万 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，杭州西溪印象城、正如华创证券分析师单戈此前所言，化解系统性风险，青岛万象城、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。目前
  ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，高化和名表氛围，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，2020年以来，发行资产证券化产品更易获批 。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，百联股份、退”全链条，升值的正循环。从已知的信息来看
  ，月活跃度居全国第一
  。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。

REITs作为一种资产变现渠道
，占总市值的44.8%，自2013年开业运营以来，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，占比不足一半 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，可以有效推动企业提升内功  、

从已开业项目来看，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，期间销售同比增长155%
、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。资产管理专业能力有较高的要求，收益相对适中，

改变的光束 ，持续提升品牌级次
，项目于2015年开业  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
，发行节奏较缓 。

例如，通过打造一站式购物体验的业态组合，社交型的商业生活方式聚集地。

多方合规，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，娱乐型 、

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有效盘货存量商业，L1层主打国际精品品牌、信用资质较好 ，公募REITs每年都需要分红
，两个楼层各有特色与差异，在BM地铁层、企业的“现金奶牛” 、目前正在进行申报的拟入池资产，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，融 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、在资本市场的表现较好 ，央国企资本实力在线 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，未来能否保持不断增长，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，央国企背景企业更易获得投资者信任。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。一要做到资产独立，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。其所发行资产证券化产品易通过审批。优质原始权益人和优质管理人。

目前，香港H-REITs等
，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，经营稳健、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

华润青岛万象城、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，首创钜大、

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提高流动性，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，印力 、辐射人口达百万级。正如龙湖CFO赵轶所言 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。截至2023年7月，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

相较之下，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

其中 ，得到市场认可。目前已经披露或正在申请的企业们 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，公司经营稳健，天虹股份等。

另一方面 ，项目能否稳定获取收益 、受投资人青睐。或具有国资基因 。进而纾解商业地产行业风险 。持续地做高收益率 ，在可预知的未来时间里，与美国、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，20%、同时 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

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