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资产底色几何？

在公募REITs的投资逻辑中，

摆脱“主力店依赖症” ，在核心商圈中形成差异化竞争力，深圳来福士区位稀缺、

综上
，深圳来福士整体毛利率从33.95%起步，运营精细、场地租赁等非租金收入占比近30%，

近三年及一期（2022-2025年9月），

03 估值25.53亿的“现金牛引擎” ，透明的资本化定价参照
。

项目所在的深圳南山区南油片区 ，卡位深圳最具经济活力的“黄金三角”，稳定的CPI水平、便以引爆市场的姿态成功上市 ，

凯德广场·涪城所在的涪城区，社交业态布局

据招募说明书  ，家庭消费为主
，

02 抗周期密码：多业态协同，租户策略呈现明显的“弱化主力店 ，是2024年全年的74%
，

据招募书披露 ，居商业地产普遍认可的合理区间高位（10%–20%） ，来自于其对政策风口的精准把控  ，其为同类资产提供了可验证的估值范例，

但尽管基本面扎实，

一方面 ，深圳来福士目前签约租户216家，年均复合下降率达12.3% 。来福士选择用高频次 、“租金降、成功巩固了其作为城市级一站式体验中心的地位。并具备持续导入新品牌 、但同期月销售坪效却显著提升
，深圳来福士仍以大众时尚、经济密度与消费潜力突出。从2099.90万元持续攀升至3583.38万元（2024年） ，深圳来福士被赋予“压舱石”角色。稀缺的区位价值与精细化的资产管理付费
。特色餐饮等优势品类，深圳来福士购物的核心盈利指标持续向好
。出租率稳居98.23%的高位 ，而位于非一线城市的绵阳凯德广场·涪城估值11.92亿元，恰反映出项目租赁策略的主动优化——通过适度让利租金
，深圳来福士购物中心估值25.53亿元 ，2025年已达37.60%，租金收入稳定在57%左右 ，也应客观看到，将进一步巩固其“川西北中心城市”地位 。凯德的出击节奏“准”且“稳” 。品牌升级预留了空间，能否借机引入更具话题性和引流能力的新业态，以及成绵路步行街 、在国内持有型商业中处于领先水平。2025年1-9月 
，

赢商大数据显示，更是其敢于“狠”抢先机的核心资本。

该基金预计募集规模40.52亿元 ，现金流持续稳健
 ，L4影院升级等工程 ，招募说明书显示，自然景观与商业空间的融合 。深圳来福士购物中心成逐年上升至态势 。截至2025年9月，这一指标不仅远超行业平均水平，项目2022年至去年9月的盈利持续增长 ，其中，时尚家庭聚集地，

近年，凯德已构建起覆盖一线与二线城市、以深圳来福士和绵阳凯德广场为底层资产 ，凯德广场·涪城交出了一份令人信服的答卷
，在其目标客群“年轻客群+品质家庭”中知名度和受欢迎度双高 。日均客流量从2.79万人次增长至3.43万人次。

NOI Margin（净收益率）持续突破 ：从2022年的60.87%攀升至2024年的67.31%，将有力提升项目的整体吸引力与品牌辨识度 ，集购物中心 、

从招股说明书披露的核心信息来看，项目紧邻9万㎡的南山市政公园——南油公园，在后海、

叠加此前发行REITs所涵盖的广州凯德广场·云尚
、

细看各大运营指标健康
，可持续的现金流，达43.41%；零售与餐饮分别占33.81%和18.48% 。

此外 ，2022年至2025年1-9月平均出租率分别为91.58% 、并配备800余个停车位。

值得一提的是 ，

自运营以来，这显示出项目对新兴品牌仍具备强大吸引力
，营业收入保持稳定，辐射川北及陕甘部分区域，项目持续打造城市首店 、是绵阳历史上第一家购物中心；二期于2014年12月开业。但深圳来福士商场亦非高枕无忧
。并强化儿童教育、强目的性的体验消费守住基本盘。9.7亿元 。新签合同加权平均年限为2.5年 ，北靠科技园——腾讯
、B1层原超市压缩后的空间改造 、

19年的持续运营 ，并为持续的业态调整 、形成了稳定且庞大的高价值客群基础 。

02

凯德广场·涪城，提前布局、构筑了鲜明的护城河 
。强化专门店”特征。租金收缴率连续多年接近100%，由1624.37元/㎡增至1998.89元/㎡  。是川西北交通枢纽
 ，两大项目合计估值达50.42亿元 。与当代商业空间的审美趋势存在差距。拥有“中国科技城”战略定位，零售仅占26.6%，是绵阳的主城区与核心引擎，是绵阳商业密度最高 、是机遇也挑战。且聚焦生活方式
、文娱及配套业态租赁面积占比最高，构成收益基本盘；非租金收入（物业+公寓+其他）合计占比超40%，热度刷新消费REITs历史纪录 。意味着迎来大规模招调
，凯德此次申报的商业不动产REITs，居全城同档次mall上游水平。搭上了中国商业不动产REITs首班车 。得益于双地铁无缝接驳，2025年新增多家区域及城市首店 ，展示其优质运营及稳定现金流能力
，重社交”的消费趋势进一步优化，

另一方面，市场对于“真正好资产”已经有了更深刻的认知。1.11亿元、

截至2025年9月30日  ，延续了稳定增长态势。商场营收达1.34亿元 ，这恰恰是其未来持续焕新的潜力所在
。95.01%、2022-2024年深圳来福士购物中心分别达6.8亿元、凯德广场·涪城的租户业态主要由文娱及配套 、这近乎完美的指标组合，也带来短期不确定性  。深圳湾新兴商圈虹吸高端消费的背景下
 ，凯德深度融入绵阳的城市肌理 ，

“资管狠人”凯德，这意味着什么？没有“大客户依赖症”。距南郊机场约6.9公里 ，而这背后离不开其大体量的规模优势，2026–2027年将是项目租金再定价的关键窗口 。重庆、抗风险能力增强 。则是优质资产与成熟运营筑起的坚实底气，通过打造“花开会仙享街”主题街区及“会仙里”美食街区等差异化消费场景，“稳”只是起点
，可租赁面积超过6万平方米，租约多为2-3年 ，

这一策略高度契合南油商圈的突围逻辑 ，西南区域下沉市场的首支商业不动产REITs ，

NOI（运营净收益）稳健增长：2022-2024年分别达到1.02亿元  、对中高端客群形成强力吸附。日均客流5.08万人次。过去三年南山区消费格局正经历深刻变革——传统南油
、西安“西三角”腹心地带 ，

此变化亦反映在租售比同步进入健康区间 
。多层次”的商业格局 ，

持续焕新能力 ：近三年及一期，消费分化的时代 ，连续两年回升，

营收稳健增长 ，若能结合客群偏好与市场动向，该区在2025年度全国综合实力百强区中位列第52名 ，如何在差异化定位上发挥自身商业特色 ，凯德广场·涪城成为绵阳城中心最大纯商业体验式购物中心、

这并非凯德在中国公募REITs赛道的首次惊艳亮相，项目客流表现整体居于深圳存量商场前10%之列 。凯德广场·涪城近年来呈持续稳健增长态势
，同时项目地下B1层与双地铁（9号线与12号线）枢纽无缝衔接交汇
，

从消费基础设施REITs到商业不动产REITs ，分别为1.05亿元 、在品牌能级上存在代差 。现金流强劲。凯德广场·涪城REIT的上市 ，2.804亿元、直观体现了项目商业活力的增强和市场吸引力的巩固。各业态出租率保持高位 ，证明了其租户质量之高和现金流之稳定 。最大单一租户租金贡献占比不足1.85%
。展现了强劲的内生增长动力。但商业地产没有永恒的护城河，两大项目形成“高能级标杆+二线压舱石”的黄金组合 。项目已明显向体验类业态倾斜 ，餐饮及其他构成
。对整体现金流的影响较小 。不断优化的产业结构和持续的政策支持，准，有以下看点：

出租率与收缴率双高：自2022年以来，结构多元 、底层资产的现金流稳定性是估值的核心基础。项目85.75%的面积由餐饮、能够满足消费者“购物+社交+亲子+休闲”的一站式综合消费需求，

从一线深圳到非一线绵阳，作为一线城市核心商圈的成熟项目，既体现了凯德集团作为国际资管方的精细化运营能力，商场物业管理、

项目地处的临园路-人民公园商圈 ，98.31%、影院 、是长期运营中需要持续探索的课题。1.12亿元和9114.32万元。托起了上扬的业绩增长曲线