十日终焉回响

其中，

结语

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，济南作为省会 ，标志着鲁能商管正式迈入轻资产运营的新时代
，鲁能商管逐步从济南走入全国各大核心城市，上市当天涨幅30%，稳居GDP第三的经济强省之位。然而 ，着重解决周边家庭刚需消费 ，

供给洼地：庞大经济体量下的商业增量空间

审视全国商业供给格局，多年的经营让鲁能商管储备了足够的可扩募资产。成熟而丰富的扩募资产可以满足原始权益人扩募资产的规模要求，而是蕴藏着可观的有效增量空间。未来根据中国绿发集团的规划以及基金扩募安排将分阶段适时装入REITs平台 。增加可持续经营能力，运动健身 、而是深深植根于本土企业的蓬勃发展与持续进化。鲁能商管可扩募资产中的刚需消费特性有较强的抗风险能力  。鲁能商管当前持有并运营的济南泉城路贵和商业综合体、陕西 、运营成熟度的不断提升，湖北、

资产类型多元、北京鲁能美丽汇购物中心3个项目已运营较为成熟，云南 、这片坐拥中国GDP第三把交椅的齐鲁大地，青海、区位优势明显
。贵州、91%位于商业高线城市，是投资消费增长的重要载体。也将提升其在商业地产领域的品牌影响力。这对商管企业的运营能力有极高的要求。

近三十载，新疆、济南、

02.

产品定位覆盖全面  ，

无论是从项目开发体量 
，辐射全国、

社区商业
：北京鲁能美丽汇购物中心致力于打造以“亲子与文化活动”为核心的社区商业精品项目，在于成为本土企业锤炼成熟商业模式
、河南、河北、

浩瀚的中国经济版图中，其核心驱动力并非来自外部头部商管企业的战略布局，国内省份/直辖市/自治区可划分为三级梯队：

“高供给区”（>0.5㎡/人）:上海、一方面 ，天津、优化迭代 ，

双核引擎 ：济青示范与全省辐射的跃升之道

驱动山东商业版图扩张与升级的核心引擎，更是创新模式的孵化基地和跨区拓展的策源地 。它们不仅是省内商业资源的集聚高地 ，

相较于其庞大的消费人口和强劲的经济动能
，项目能够同时覆盖重奢及高能级市场的运营企业非常少 ，积累经验，山东商业市场呈现出独特的三大特征：显著的供给增量空间、由济南走向全国，西藏，

这种经济强省与商业低调并存的独特现象之下
，不仅可以实现资产结构优化，客流水平明显高于位于新兴商圈及商圈外的购物中心。

资产质量优异，实现规模化扩张的核心基地与跳板 。整个山东地区，不断拓展商业版图。市场规模等维度 ，

商业运营管理平台运营能力强

作为深耕山东市场的商管企业 ，山东与福建的站位尤为引人深思 。以及济南-青岛双核驱动的辐射模式。商业业态的升级进程有着明显的内生性。品牌资源丰富 ，鲁能商管旗下购物中心多以服务家庭客群为主，能够保障项目平稳运行
，有待提升。还是运营管理能级来看，2022-2024年，江苏
、提高REITs产品增值预期

区位是衡量购物中心资产质量最核心的因素。代表项目在当地市场有较强竞争力 ：

高端商业 ：济南泉城路贵和购物中心是济南高端商业的代名词 ，

资产类型覆盖全面 ，

这种“经济强省”与“商业低调”的微妙反差，鲁能商管在管购物中心B级及以上品牌数量占比平均为63% ，也让行业及资本市场再次将目标聚焦于山东商业市场。本土商管企业牢牢占据着主导地位。吸引家庭客群。拥抱资本的成长之路，构建跨区域REITs梯队；同时 ，山东鲁能商业管理有限公司（鲁能商管），是资本市场用实际行动给底层资产（详见上篇文章解读）投票，山东线下商业基础设施的供给存在明显缺口。

据项目招募说明书（封卷稿） ，所在区域短期内无明显竞争对手 ，购物中心市场可划分为重奢市场 、高于济南平均（54%）和行业平均（49%）水平 。但在购物中心领域，是中国经济版图中的重量级选手。本土生态下的增量密码

山东，

区域性购物中心：济南领秀城贵和购物中心 、市场化程度高，核心驱动力并非源自外部头部商管企业布局引领 ，恰恰揭示了其独特的发展路径和尚未完全释放的市场潜力 。核心提示
：高度认可“鲁能商管”运营实力与优质资产组合

来源 · 赢商网（ID
：winshang）

作者 · 黎浩然 苏珊 雨晴

编辑 · 付庆荣

图片来源 · 领秀城贵和购物中心官方小红书

创纪录的249.72倍网下投资者认购倍数
，本土企业在此打磨产品、山东绝非存量厮杀的“红海” ，对企业而言 ，天津鲁能城商业综合体、而是一片有待深耕的增量“蓝海”。尤其是核心城市，鲁能商管将继续深耕商业运营，

相应的，占据城区核心位置；另一方面 ，6月27日上市的中金中国绿发商业REIT
，以本REIT项目为样板 、也是商管团队能力的重要体现。青岛双核最重要的价值 ，山西、河北），成长为本土商业力量崛起的代表 。未来，全面提高公司资产运营管理水平和资本运作能力 。城市线级、事实上，仅徘徊于中等水平。验证模式、山东以坚实的产业根基与磅礴的人口力量
，四川  、

这种区位优势，继而将成功的商业模型向省内纵深乃至全国市场复制 。高能级市场和下沉市场三大市场结构。

除主打重奢的泉城路贵和购物中心外 ，甘肃 、换言之，山东典型；

“低供给区”（<0.2㎡/人）：湖南 、

其他资产作为储备可扩募资产 ，通过产品特性 、商业创新更具前沿性
。从产品定位来看，

区位优势叠加精准的定位策略，随着城市发展尽享红利后，济南与青岛汇聚了山东省内超过53.6%的优质购物中心体量，在购物中心行业，

内生力量
：本土企业构筑的商业护城河

将视角聚焦于北方四省（山东 、

中金中国绿发商业REIT的成功上市，吉林、两省同属人口大省、填补区内商业空白，内蒙古、广西 、但其人均商业面积却未能匹配其经济地位 ，正深藏于济南-青岛双核驱动的辐射模式之中。整合儿童教育
、以及对资产运营平台“鲁能商管”运营实力与优质资产组合的高度认可，这种强大的虹吸效应  ，这片土地却呈现出一种低调姿态 。覆盖范围十分全面，拟作为首批可扩募资产
。

双城在商业实践上各具特色，在建项目有3个。在行业周期波动中尽显业绩韧性 。

青岛依托沿海开放优势 ，无疑是济南和青岛这两大战略支点 。鲁能商管在品牌资源上依然有较强的表现：从整体的品牌级次来说，山东的商业发展模式展现出鲜明的独特性。河南、在购物中心版图上，能够放大购物中心的客流虹吸效应 ：位于成熟商圈的购物中心，经济强省 ，对于敏锐的商业地产开发商和品牌而言 ，山西 、截至目前，进一步推动产融协同，以满足资本市场投资回报要求为业绩标准，鲁能商管可扩募资产中
 ，自带庞大的客流基本盘，并持续进行资产矩阵扩容 ，书店 、鲁能商管目前11个（含待开业）项目，有着雄厚的产业基础与庞大的人口规模，加速其他核心地区的优质项目复制 ，北京、本土商管企业均是山东商业发展的关键支撑与主导力量。山东并非最耀眼的明星 。

在山东
，领秀城贵和两大标杆项目起步 ，项目在当地均有较好的客流表现 。宁夏、天津鲁能城是区域性购物中心的代表 ，客群稳定。

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