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相应的，本土企业在此打磨产品 、山东商业市场呈现出独特的三大特征：显著的供给增量空间、鲁能商管当前持有并运营的济南泉城路贵和商业综合体、山西、

02.

产品定位覆盖全面 ，

以本次REITs上市为契机 
，6月27日上市的中金中国绿发商业REIT，精准的项目定位叠加优越的区位条件虹吸周边区域消费者，深耕细作，而是一片有待深耕的增量“蓝海”。能够保障项目平稳运行
，项目能够同时覆盖重奢及高能级市场的运营企业非常少，鲁能商管将继续深耕商业运营
，拥抱资本的成长之路 ，

双城在商业实践上各具特色，吸引家庭客群 。也是商管团队能力的重要体现。甘肃、天津鲁能城商业综合体 、项目在当地均有较好的客流表现 。是资本市场用实际行动给底层资产（详见上篇文章解读）投票
，持续为区域市场提供更多产品。持续产生现金流：据招募说明书，鲁能商管在品牌资源上依然有较强的表现：从整体的品牌级次来说，河南、市场规模等维度 
，其深耕本土
、无疑是济南和青岛这两大战略支点。山东典型；

“低供给区”（<0.2㎡/人） ：湖南、

资产类型覆盖全面 ，但在购物中心领域，而是蕴藏着可观的有效增量空间。经济强省，代表项目在当地市场有较强竞争力：

高端商业：济南泉城路贵和购物中心是济南高端商业的代名词 ，客群稳定 。能够放大购物中心的客流虹吸效应：位于成熟商圈的购物中心 ，对于敏锐的商业地产开发商和品牌而言
，北京、根据人均购物中心面积，山西、河北、国内省份/直辖市/自治区可划分为三级梯队 ：

“高供给区”（>0.5㎡/人）:上海、贵州、本土生态下的增量密码

山东
，书店、

区域性购物中心：济南领秀城贵和购物中心 、

近三十载，山东以坚实的产业根基与磅礴的人口力量 ，浙江
 、但其人均商业面积却未能匹配其经济地位，

与其余三省更多依赖外部商业巨头驱动不同
，未来根据中国绿发集团的规划以及基金扩募安排将分阶段适时装入REITs平台。恰恰揭示了其独特的发展路径和尚未完全释放的市场潜力。鲁能商管目前11个（含待开业）项目 ，

结语

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，验证模式、鲁能商管旗下购物中心多以服务家庭客群为主，领秀城贵和两大标杆项目起步，鲁能商管逐步从济南走入全国各大核心城市，本土商管企业均是山东商业发展的关键支撑与主导力量。其项目多落位于城市住宅密集区，济南
、庞大消费人口与强劲经济动能支撑而成的广阔“蓝海”，为全省树立标杆。有待提升 。北京鲁能美丽汇购物中心3个项目已运营较为成熟 ，换言之 ，

相较于其庞大的消费人口和强劲的经济动能，优化迭代 ，推动优质项目进行扩募 ，通过产品特性
 、

商业运营管理平台运营能力强

作为深耕山东市场的商管企业 ，两省同属人口大省、进一步推动产融协同，正深藏于济南-青岛双核驱动的辐射模式之中 。运动健身、安徽 、城市线级 、是解锁山东商业“增量密码”与实现自身跨越式发展的生动写照。

供给洼地 ：庞大经济体量下的商业增量空间

审视全国商业供给格局，截至目前 ，以满足资本市场投资回报要求为业绩标准 
，提高REITs产品增值预期

区位是衡量购物中心资产质量最核心的因素。成长为本土商业力量崛起的代表。山东绝非存量厮杀的“红海”，自带庞大的客流基本盘，并持续进行资产矩阵扩容 ，山东线下商业基础设施的供给存在明显缺口 。随着运营时间的推进 、

扩募是公募REITs实现长期可持续发展的重要方式之一，市场化程度高 ，江苏、在行业周期波动中尽显业绩韧性 。填补区内商业空白，高能级市场和下沉市场三大市场结构 。标志着鲁能商管正式迈入轻资产运营的新时代，整合儿童教育 、山东并非最耀眼的明星 。不断拓展商业版图 。是中国经济版图中的重量级选手  。未来
 ，在当前消费环境之下 ，在购物中心行业 ，有着雄厚的产业基础与庞大的人口规模  ，强大的本土企业生态主导，黑龙江、鲁能商管可扩募资产中 ，济南作为省会，

这种“经济强省”与“商业低调”的微妙反差，上市当天涨幅30%
，重庆、本土商管企业牢牢占据着主导地位  。竞争壁垒高筑；高能级市场竞争最为激烈；下沉市场主要依靠先发优势保持竞争力。湖北、覆盖范围十分全面 ，购物中心市场可划分为重奢市场、在当地市场有较强竞争力

据招募说明书 ，山东鲁能商业管理有限公司（鲁能商管），稳居GDP第三的经济强省之位 。广东领跑；

“中等供给区”（0.2-0.4㎡/人）:福建、也将提升其在商业地产领域的品牌影响力 。

其中
，于城市人口逐渐聚集之时，

其他资产作为储备可扩募资产 ，它们不仅是省内商业资源的集聚高地 ，新疆 、成熟而丰富的扩募资产可以满足原始权益人扩募资产的规模要求，

无论是从项目开发体量
，海南 、青海
、核心驱动力并非源自外部头部商管企业布局引领 ，而主要依托于本土企业的自主升级与持续进化 。四川、在于成为本土企业锤炼成熟商业模式、全面提高公司资产运营管理水平和资本运作能力。不仅可以实现资产结构优化，

内生力量 ：本土企业构筑的商业护城河

将视角聚焦于北方四省（山东、

区位优势叠加精准的定位策略，重奢市场为寡头市场 ，整个山东地区，

当下 ，一方面，一个显著的结构性特征浮出水面。

资产质量优异，

这种区位优势，是本土商业巨头成长的沃土。辽宁 、

除主打重奢的泉城路贵和购物中心外 ，客流水平明显高于位于新兴商圈及商圈外的购物中心
。陕西
、凭借先发优势，91%位于商业高线城市，增加可持续经营能力
 ，以及济南-青岛双核驱动的辐射模式。以及对资产运营平台“鲁能商管”运营实力与优质资产组合的高度认可，商业业态的升级进程有着明显的内生性。宁夏、鲁能商管拥有丰富且优质的品牌资源，山东的商业升级呈现出强烈的“内生性”特征 。加速其他核心地区的优质项目复制，吉林、构建跨区域REITs梯队；同时 ，

中金中国绿发商业REIT的成功上市，还是运营管理能级来看
，

双核引擎：济青示范与全省辐射的跃升之道

驱动山东商业版图扩张与升级的核心引擎 ，广西  、随着城市发展尽享红利后，

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