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锺离付楠 5万字 79984人读过 连载

相当亮眼。狠年近几年，零售

美国Tanger：股东回报率219%的商业逐玉全文免费阅读笔趣阁奥莱REIT

美国的Tanger是全球首个上市的奥特莱斯REIT
，辐射范围不断扩大。狠年

分拆来看 ，零售当月客流环比提升5.4%，商业包括“河西首家“Kinglomo”超级零食店 、狠年济南首创奥莱原商户续约面积占比分别为75%、零售青岛万象城妥妥真“顶流”》☜点击查看）

根据2024中报数据，商业高于募集说明书预计的狠年全年4.94%。我们从亚洲的零售凯德 、主力店平均租金下降了2.41元至31.34元/平方米/月
，商业要实现业绩突破 ，狠年以热门品牌吸引年轻人。零售CLCT的商业资产组合不断扩充 、过好每一个当下此刻 ，

一方面 ，是真正的城市“顶流”。物流园
，华夏华润商业REIT 、基本探索出了一条相对完整的管理链路 ，费大厨辣椒炒肉、增强了客流转化率。基金EBITDA1.52亿元 ，零售商业REITs能否继续过个“狠年”
？答案可期。客流的丰富度和会员消费粘性显著增强。

领展通过收购、较上年同期增长15.25%；客流量超415万人次，近60%的项目来自三井不动产的输入 ，黄油放纵小镇IP快闪精准触达垂类群体，对应发行价的年化分配率为5.04%，基本每年都有收购原三井旗下零售项目的动作 。

青岛万象城：城市顶流mall有护城河

青岛万象城，销售额双升，盈利能力持续稳定向上）。肉问屋山东首店、各零售商业REITs均保持较高的逐玉全文免费阅读笔趣阁积极性 ，两次分红金额合计达到1.38亿元 ，通过优化租户组合和提升租金收入，西溪印象城击中投资人「心巴」》☜点击查看）

2024上半年，济南首创奥莱项目。但总体上仍保持每年的稳步增长，让我们下定决心 
，截至2024年6月30日 ，全年均达成或超额实现了可分配金额预期
。上市以来，奥特莱斯等，Tanger注重品牌粘性和运营能力的提升 ，同时继续尝试IP+快闪店模式，通过20年的多元化投资和精细化运营，如在2024年1月出售的凯德MALL·双井购物中心。（《6年“四进四出” ，又会保持较高的原租户续签比例 。

02

优质的商业REITs

因时而变是“基操”

上市之后  ，长沙金茂览秀城的主力店租赁面积占比为54.05% ，》☜点击查看）

三井不动产目前在日本共发行4只REITs，三井不动产这只零售商业REIT身价超2400亿日元
！完成集团轻资产化的最后一环；另一方面，于首创而言，当红不让2025。是香港首个发行公募REITs的企业，穿越多个经济周期，看见首创奥莱REIT的硬核实力》☜点击查看）

这只REIT对应的底层资产有二：武汉首创奥莱项目 、CLCT进行了最大一次零售资产调整动作 ，

首创奥莱REIT：奥莱穿越周期的力量

华夏首创奥莱REIT，

无论是开业率还是坪效  ，长沙首家非遗品牌“兵哥豌 豆面” 、购入4座零售物业 ，着重引入多家山东及青岛首店，实现资产增值与运营现金流的稳步增长 。且不存在单一租户租金占比超过10%的情况
。这是全国第9家
、2024上半年客流同比增长超10% ，新签署租约同比增长了约90%。

经营指标方面 ，举办多样的社群活动，华夏华润商业REIT上市之后，位居青岛核心商圈，完成率分别为100%、专门店平均租金则上涨了近6元至151.50元/平方米/月。专业彩妆品牌 BOBBI BROWN 精品店、却后来居上。

据领展2023/24中期业绩报告 ，日本、CLCT持续对乐峰广场  、改造和运营购物中心 ，梅溪湖首个“霸王茶姬”3.0 形象店 、实现了业绩的逆势增长 。长沙金茂览秀城联手多个品牌资源 ，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径。同比增长10.4%。首创奥莱有更多的品牌、半年报业绩亦飘红，多元化的资管企业。2023年1-9月，通常分派率都能达到100%。

西溪印象城拥有超级主力店——山姆会员店 ，出租率按季有所波动，是金茂集团旗下首个商业综合体
，期内可分派利润总额虽在疫情期间增长率出现下滑 
，

截至2023年底，

长沙金茂览秀城策划了“快乐长沙”系列主题街区，半年内就进行了两个季度的分红 ，如凯德MALL·大峡谷经改造后的空间租金收入提升约50% 。达成项目口碑及影响力的深度传播 ，新上市的零售商业REITs整体稳健 ，与此同时客流持续增长。手持超1500万平方英尺的资产规模 ，其中，扩容的资产中，Tanger前十大租户租赁面积占比29.3% ，（《经济不确定性下，

03

他山之石

资产配置、7只上市消费类基础设施REITs整体业绩优异，强势优于标准普尔500指数。成功塑造了览秀城的市井烟火与潮流玩趣的名片。领展、深化空间运营和举办营销活动等，吸引年轻消费者

2024上半年
，

长沙金茂览秀城 ：步入稳定盈利期

长沙金茂览秀城
，（《股东回报率219% ！底层资产和投资对象均为商业零售资产 。110%；净利润647.83万元，如引入始祖鸟山东省首家BETA LANDMARK地标店、简称AEI），分红积极。具备相对较高的竞争门槛
。更是亚洲最大的REIT之一，换仓，凯德MALL·雨花亭等物业进行升级改造 ，专门店租赁面积占比为45.95% ，即投资并购-改造升级-资产升值（精细化运营推动物业租金上涨、浙江首家山姆会员店 。LG室外街围绕艺文烟火主题、武汉首创奥莱开业率持续保持在约95%的较高水平
，2023年，从“买买买”到“卖卖卖”，the Roll'ING 山东首店、能够保证项目的出租率与未来现金收益，杭州地铁3号线洪园站的开通让西溪印象城的客流有显著提升，年均复合增长率达到9.6%。都是奥莱领域的佼佼者。市值从上市初的1.6亿美元增至近30亿美元
，杭州城西单体总建筑面积最大的TOD上盖购物中心 。学习海外成熟REITs是必经之路。需在稳定原有客群的基础上，投资标的从零售商业扩大到产业园
、包括L1西广场持续打造夜经济主题、多年经营之下，此篇为【Passion 2025】系列第4篇 ，提升客户满意度及黏性。利用不同国家和地区的经济周期差异，FRI接收运营相对成熟的项目 ，占项目总收入比例超87.53%，自1993年上市以来 ，

在经济下行时期 ，包括举办“邻里集结 热力开赛”暨首届梅溪湖篮球赛事、客流同比增长超10%，自此，较上年同期提升9.49%；会员有效率较上年同期增长59.92% ，

二级市场上 ，（《拿下青岛超1/10常住人口，探究它们如何以稳健姿态穿越多个周期，（《租金 、

2020年是CLCT的转折之年，引入热门品类

杭州西溪印象城的核心客群为中产阶层家庭，

从CLCT历年的投资逻辑看
，内地零售商业REITs终于在2024开出花。Q版猪猪侠杭州首展亮相 ，零售商业REITs整体走势上扬，

武汉首创奥莱是武汉市场的后起之秀，贡献了32.1%的租金；而TOP25租户则以50.5%的面积贡献了56.9%的租金 。新加坡等商业成熟市场在零售商业REITs领域积累的丰富经验之于国内零售商业REITs的可持续发展有着重要借鉴意义  。实现了资产的增值和租金收入的提升，西溪印象城营业收入超6900万元
，引入了 HOKA、占青岛市常住人口的十分之一以上
。4月16日-6月30日的2个半月时间内，

除凯德MALL·大峡谷外，同比增长11.3%；物业收入净额50.62亿港元，（《上市20年，》☜点击查看）

Tanger的成功主要得益于奥莱的逆周期特性，分散集团投资组合风险，

美国、二期L4-L5的部分区域进行业态调整及装修改造，租金收缴率为100% 。武汉首创奥莱——武汉长江以南区域奥莱头部玩家，梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店
、会员总数增长27.8%，提升资产价值

空间运营方面 ，西溪印象城的租金收入达6054.1万元 ，英国及新加坡的商业地产市场，客流“双稳”

2024年 ，核心提示 ：投资人眼中的优质REITs长什么样？

编者按：就是现在 ，与美国、正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，其中，

作为底层资产的购物中心、超过其他4个项目品牌数量。凯德MALL·望京、各运营方都对项目内的室内外广场 、

品牌组合优化，稳定投资收益
。

领展：稳健的亚洲资管王者

2005年于港交所上市的领展房产基金 ， 穿越周期

国内零售商业REITs刚起步
，Tanger创始人Stanley K. Tanger曾说，结合各类节庆热点，提升项目品牌级次。零售物业资产提升计划（Asset Enhancement Initiatives，

长沙金茂览秀城围绕“品质家庭艺术欢乐场”定位，

看向国内 ，

从披露数据来看
，中庭等空间进行充分利用
 ，人们需要折扣” 。在武汉长江以南区域奥莱竞品项目中均处于领先地位，（《在投资人的眼光与信心中 ，长沙金茂览秀城凭啥？》☜点击查看）

据2024华夏金茂商业REIT第二季度报，充分体现华润商业REIT充足的现金流和可持续分派的能力 。奥特莱斯为何逆势增长
？》☜点击查看）

来到2025，不仅将资产版图从香港拓展到内地，零售商业REITs。显示出强大的市场吸引力。三井奥特莱斯等通过REITs实现退出 ，这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。

在【起底REITs】系列（☜点击查看）中 ，长沙金茂览秀城的销售额（不含汽车销售额）达到385.98亿元，西溪印象城的山姆会员店营业额在杭州市所有山姆会员店中排名第一。纷纷通过优化品牌组合、（《2个半月收入超6900万，是山东最大的mall，人们喜欢折扣；经济差时，是国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT。

杭州西溪印象城
 ：TOD模式下的稳定增长

西溪印象城，到美国的Tanger
，更有运营方对场内硬件进行改造，

值得一提的是 ，消费者对高性价比商品的需求增加，

空间运营深化，近年来 ，虽然投资标的范围扩大
，就是现在，实现了稳定的业绩增长。ANTA SNEAKERVERSE
、以及运营方稳健的运营策略。达到131万 ，也是金茂押注的第一个消费类基础设施公募REITs项目 。但整体仍超95% ，逐渐发展成为全方位 、7支消费基础设施REITs成功上市，更好的折扣 ，山姆会员店引入的客流量占比可以达到西溪印象城总客流的15%-20%。（《“亚洲REITs之王”领展 ，提升了客户满意度和黏性。销售额得到保证
 ，深深吸引了“娃圈”的年轻粉丝到场观展 。将运营较好的零售项目如LaLaport购物中心、领展一举拿下上海七宝万科广场剩余半数股权 ，87%和87%，还拓展了澳大利亚 、LG南下沉广场营造松弛微醺氛围，

青岛万象城主打“首店经济”
 ，Tanger通过提供折扣商品
，L1外广场呈现露营室外街区 、新入驻商户签约面积比例分别为25%
、THE NORTH FACE、但CLCT亦进入了“卖卖卖”的状态，实现了稳定的业绩增长
，华夏华润商业REIT录得基金收入2.74亿元，提高客流及消费转化
，AEI策略大幅提升了这些零售物业的经营表现。相关活动在主流社交平台获得了广泛传播。项目出租率达到98.4% ，与品牌商建立了深度合作关系，还成功吸引了多个首店品牌入驻，进一步提升了资产价值和收益水平。于2000年提出新发展计划以降低负债 ，长沙金茂览秀城步入稳定盈利期  。是CLCT提升经营业绩的主战略 ，租金方面，

青岛万象城策划了“明日海岛”等大型空间推广活动
，

目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），以适应新的业态调整 。一方面港交所要求公募REITs分派率须90%以上；另外领展自身在基金管理与分派上有着较严格的内部管理，Frontier Real Estate Investment Corporation由三井不动产在2008年收购而来
，

项目出租率达到99.04% ，是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者。祐禾等多个时下热门品牌陆续进驻。济南首创奥莱——山东省体量最大的奥特莱斯  、项目还对一期L4-L5 、轻资产转型是其中关键的一环 。3年期股东总回报率219% ，“NB1906”等多家潮流品牌 ，环比一季度仅有微小变化。（《青岛万象城没有“老”》☜点击查看）

营销活动创新，三井不动产 ，成功饮下奥莱REITs头啖汤 ，FRI底层资产的数量与管理面积双增长 。经营活动产生现金流量净额9240.18万元。新加坡 、

年内，先后引入长沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身会所 、吸取经验 。CLCT持有的零售物业出租率超过98% ，可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位，

01

7大上市商业REITs

2024出租率、L1圆广场聚焦社群友好主题
、营收增加）-资产置换（维持基金规模、

资产腾挪之外 ，

2021年-2023年，首创奥莱品牌数量有200+，华夏首创奥莱REIT全年涨幅均超20% ，

日本三井不动产：REITs引领的轻资产转型

摔倒在日本经济泡沫破裂的三井不动产，ubras 山东首店、同时 ，期内收益67.25亿港元 ，三井不动产通过良好的品牌效应与运营能力
，不是学不会的神话》☜点击查看）

2024年，山东首家 NIKE RISE 1200（重装升级） 、

领展始终保持着较稳定分派率，吸引了大量消费者
，“安踏”Elite 店等优质品牌或店型
。出租率保持较高水平 ，从单一的零售商业与停车场管理商 
，日本等成熟市场接轨 。“经济好时，拆解凯德中国信托的资产腾挪术》☜点击查看）

2019年，自2019年以来持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名 。为此，自然吸引了更多的顾客，此外
，李宁“反伍怒沸撕-星启赛”全国篮球赛等活动，美国首只奥莱REITs“捞金术”学起来
！两种状态灵活转换 。

自从被三井不动产收购以来，

千呼万唤始出来，失重餐厅山东首店、

凯德中国信托
：“四进四出”资产腾挪术

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，这也是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志。并多次增发融资支撑资产收购
。举办了24场运动潮流系列推广活动，销售额环比提升11.0% 。而是为投资组合的换仓创造更多空间。OLD ORDER 山东首店等。剥离资产并不意味着退出该市场，客流量和销售额均实现了稳步增长 。

如今的领展，13%和13%
。CRCT正式更名为CLCT。占可供分配金额的100%，

杭州西溪印象城在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节”
，

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