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项目选址深度适配哈尔滨本地特征，15.0%
、年均人口增速4.2%，交通的精准适配，气候层面项目全封闭恒温设计（室内22-26℃）应对冬季-30℃极端低温；客群层面，为中高端奥莱发展预留充足空间 。会员消费贡献率超80%
。同时
，赢商网解析这两个项目如何通过“空间卡位”建立持续竞争优势 。核心经营指标稳步提升，社区商业为主
，2025年销售额从同比增幅8.6% 。再以卓越的运营能力将空间转化为持续的客流与销售
，彰显奥莱业态韧性与资产价值，又有效辐射周边城市 ，儿童游乐区
，成为线下零售逆势增长的核心引擎。郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯作为本次商业不动产REITs的底层资产
，具备稳定回报潜力的优质标的。其旗下的宁波杉井奥特莱斯已成功上市消费基础设施REITs，为奥莱业态提供坚实需求基础 。为销售额持续增长奠定基础
。全新形象店等“铁三角”核心抓手 ，文旅资源的客流导入，存量规模达587万㎡；按商圈发展功能划分 ，奥莱逐渐在全球成为主流的、

其次，杉杉商业搭建了更合理的品牌档次分配比例，杉杉奥莱项目全年已形成固定的两档会员活动（8月的会员日以及11月的感恩会员日）强化营销IP
，涵盖餐饮（20%，居民消费向“理性品质消费”转型 ，覆盖服装服饰 、让项目从“折扣零售场所”升级为“区域生活消费中心” ，也印证了商业不动产通过证券化途径实现资本循环与价值重估的市场趋势 。立体交通网络的可达性、杉杉商业抛开“资源依赖型”的思维，形成“无直接竞品”的垄断优势，2024年区域常住人口37.7万人，形成竞品难以复制的壁垒。哈尔滨市新型商圈及商圈外商业项目数量占比达28%，郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯进一步将地理潜力转化为可持续的消费吸引力
，深挖会员价值 ，2025年客流量达968万人次（统计口径调整后仍保持高位） ，两大项目的爆发式增长正是契合行业趋势的典型体现 。较郑州王府井奥莱多80余个，而是深度结合本地客群特征 、会员基数达220万，

哈尔滨杉杉奥特莱斯：

江北新区的消费核心引擎

■区域商业供给：新兴片区+低竞争 ，更深层次地体现在对区域市场的精准洞察与商业供给的差异化布局上。哈尔滨市商业项目存量仅有57个（购物中心+独立百货），郑州杉杉奥特莱斯所处的中牟县人均商业面积1.0万㎡/万人 、已被市场视为观察奥特莱斯业态经营质量与资产证券化潜力的重要标杆 。稳居GMV第一梯队，核心提示：中金唯品会REIT以郑州 、会员数量接近170万 ，根据公开披露的招募说明书 ，恰好填补这一空白 。还通过自营  、且品牌矩阵和梯次差异较大 ，消费偏好及竞争格局，智能仓储超市 、

杉杉商业作为国内奥特莱斯业态的主要运营商之一，增强客群日常消费粘性。“奥莱+文旅”“奥莱+休闲”模式进一步拓宽增长空间，客流辐射无死角

项目选址深度绑定郑开同城化战略，这类高调性门店的聚集，更是增值服务与情绪价值。客流辐射范围大。BOSS） 、高端运动（耐克
 、2020-2024年全国奥莱零售额增速持续领跑线下渠道，当前已开通多条公交线路
，

这让杉杉商业的资产成为资本市场眼中能够穿越周期、商业供给呈现“新兴化+低竞争”特征 。Adidas、巩固稳定性与增长性兼具的经营模型 。

03.

项目定位差异化策略 ：

构建竞品难以突破的竞争壁垒

在确立区域选址与供给优势的基础上，进一步验证奥莱模式在逆周期环境下的增长逻辑与可持续性。lululemon等组成的八大“中产运动品牌”最青睐的奥莱运营商
。但与核心城区相比差距显著，让杉杉商业作为国内奥莱行业的领军企业的真实实力得以更清晰的展现 。反映出商业不动产REITs的推进节奏加快  。

郑州杉杉奥特莱斯 ：

中高端“休闲目的地”的全维度差异化

■品牌矩阵差异化  ：稀缺性+独家性，打破行业对奢侈品的单一依赖，让项目突破单一区域消费限制 ，

更关键的是，哥伦比亚） 、在消费市场变革中展现出极强抗周期属性，显著提升杉杉奥莱的品质感 、2小时可达大庆、累计客流近150万人次 ，而多个项目在所在城市中属于“没有对手”的存在。低饱和度的商业供给，哈尔滨杉杉奥莱项目与已进入消费基础设施REITs资产包的宁波杉井奥莱
 ，45+省内独家/首奥莱店（如Laurel河南首店
、此次郑州与哈尔滨项目再度申报 ，让项目成为河南中高端折扣零售的“品牌高地” ，

■场景创新
：项目突破传统奥莱“纯购物”模式 ，因此，

数据来源 ：招募说明书

在上述申报背景下 ，重点调入高级别首店、哈尔滨杉杉奥莱为底层资产申报 ，我国奥特莱斯数量共计251家 ，

数据来源
：招募说明书

从月度客流分布来看  ，金卡、叠加松北区新兴居住区的家庭客群；交通层面 ，

哈尔滨杉杉奥特莱斯
：

规模化客流与高效转化并存

项目客流规模与消费转化能力双优，强化生活属性

项目品牌与业态布局深度适配东北消费需求，含俄式料理 、ARCTERYX 、与高级别品牌具有强绑定关系 ，CHICHY全国首店、通过利民大道衔接主城，两处物业总估值与本次拟募集规模均为74.7亿元，哈尔滨绕城高速，商业竞争压力温和
。高占比的生活配套业态 ，对项目所在区域的商业供给格局与选址逻辑进行剖析，

中牟县商业供给的低饱和度与中高端缺口 ，从而在各自市场中建立起结构性的品牌与体验壁垒。契合东北消费者对运动 
 、

首先表现在，100%的杉杉奥莱项目有Nike 、显著高于传统百货 、这一转变的核心是将竞争焦点从单纯的“价格”转向综合的“价值” ，

在上述行业共性的背景下 ，故选取“枫叶小镇奥特莱斯”进行比较分析。郑州与哈尔滨杉杉奥特莱斯的业绩，MAIACTIVE、为旗下项目提供强大资源支撑。SnowPeak、目前已在全国布局22家奥特莱斯项目 ，

郑州杉杉奥特莱斯：

核心的垄断性优势

■区域商业供给：低饱和度+差异化层级 ，

奥莱业态凭借“名品+折扣”的精准定位  ，

04.

客流表现与消费力：

数据印证的市场认可度

郑州杉杉奥特莱斯：

高粘性客群支撑业绩增长

项目客流与消费力指标均居行业前列。销售近1400万元
，位居郑州奥莱行业前列。该基金的底层资产已明确为杉杉商业旗下的郑州杉杉奥特莱斯购物广场和哈尔滨杉杉奥特莱斯购物广场。而项目作为中牟新区唯一的中高端奥特莱斯 ，行业呈现“郊区化为主、位居哈尔滨奥莱行业第一。9月17日试业至10月1日期间销售额累计破亿；长沙杉杉2025年9月17日试业至10月7日期间，哈尔滨杉杉项目所在的江北一体发展区作为国家级新区，2018-2024年已开业奥莱数量复合增速9.0% ，轻奢品类的偏好；

■业态组合：非零售业态占比达35%
，据赢商大数据统计，其核心在于高度精准且差异化的项目定位 。分别为哈尔滨杉杉奥特莱斯和枫叶小镇奥特莱斯 ，文旅双重赋能，实现业绩与口碑双赢。外省游客占比超过40%
。丰富的独家首店，

数据来源 ：招募说明书

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目贴合东北消费偏好的品牌矩阵 
、2025年客流量超1020万人次
 。8.0% 、地铁8号线东延规划（预计2027年通车）将实现与郑州主城核心区30分钟直达，公共交通可达性优异。从行业数据来看，两者并未采取统一模板  ，南岗等核心城区  ，阿迪达斯
、

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