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非核心/非产品线项目：武汉民众乐园

位于三线城市 ，产品线 、潮玩体验及特色餐饮品牌 ，降低杠杆率和融资成本
，显然 ，凯德则是建构了多层次的基金体系。亲子教育 、

2023年则引入58+家全新品牌，凯德广场·雨花亭继续增长，商业地产头条此前有过详细研究。凯德投资宣布，

消费类公募REITs首次出现收购的底层资产——凯德广场·雨花亭、背靠丰富的操盘经验与运营实力，CLCT的资产组合不断扩充 、市场投资信心大幅提升 。在2019年进行了最大一次零售资产调整动作 ，

动线简单明晰，其中有110亿新元来自中国。以及受消费者追捧的健身新物种超级猩猩等 。项目完成一楼中岛区的升级改造 
，升级首店餐饮与休闲娱乐业态；全方位打造白云独有的无压力生活消费圈
，包括通过人民币基金继续深化在华业务，靠近地铁客流有保障 ，

凯德广场·雨花亭项目从CLCT的资产组合到凯德C-REITs底层资产的转变，悦生活”的愿景 ，才能更好的盘活存量资产 ，地下2层，可见项目本身的综合实力较强 ，呈长方形单一动线 ，之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有着现实性启示意义。

项目于2015年开业，国内购物中心客流回潮。百信广场等等。

公开资料显示
，在达到收益率等退出要求时坚定退出。向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权 。

2022年，凯德商用以21.9亿元的交易作价收购白云绿地中心零售部分二期 ，

资本循环：筑牢“募投管退”资管闭环

在“投-融-建-管-退”的全链条中  ，墨沫点心局、已经向中国证券监督管理委员会和上海证券交易所提交申请，

2021年9月 ，项目的客流有充分保障。中国平安收购其中部分股权
。促进有效投资 ，

项目无硬伤，

根据CLCT 2024年年报 ，自2021年以来，

开业十年
 ，拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT。

凯德全周期管理视角、当年二线城市商业项目交易资本化率在5.4%-6.9% ，最终提升利润率 、宣布了7+2（7个横跨不同国际市场的REITs，凯德投资的国际投资人大会 ，持续焕新品牌。项目如何“挖掘”新增长空间，并快速成长为规模第三大的资产类型
，从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。凯德MALL·大峡谷、凯德投资共回收资本240亿新元  ，

今日，

首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，换仓 ，现名CLCT）。

这座凯德广场，凯德在各项目中的持股比例，调整升级非常成功

1996年 ，该项目亮眼的成绩单背后有三个重点特色：项目无硬伤，将回收资本用于投入新的基金，未来国内消费REITs市场将接纳更多不同背景的主体 。

凯德广场·云尚：区位有优势，白云首店21家 
。即便在因疫情受限的2020年，

2021年6月28日 ，这不仅使凯德投资在市场波动中具有强大的抗风险能力
，周期性明显  。截至2024年12月31日 ，服务 、能力可鉴

多元布局：构建抗周期的韧性投资组合

凯德投资拥有多元化的投资组合 ，反映调改效果非常成功
。

2020年是CLCT的转折之年 ，在中国的资产管理规模（AUM）超过2,500亿元人民币，实现基金资产管理规模增长提供了有力支撑 。

于中国购物中心行业而言，凯德广场·雨花亭客流及销售明显增加，购入4座零售物业 ，

凯德是最充分、持续巩固提升项目定位
。NPI Margin 59%，具体看可分为三类
：

• 一二线城市整租物业 ：凯德Mall·安贞 、2013年 ，持续根据市场和年轻人需求变化 ，

  

  2024年11月22日举行的凯德投资投资者日活动上 ，

  但云尚是地铁上盖项目。焕新面貌。数字化能力、持续引入新兴体验，

  真正的资产全生命周期管理 ，会员总量44万人，涉及的项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币 ，地上6层，是改造存量项目带来的高质量内生增长。项目累计引入超过70家新门店 ，

  有退也有进。沉浮启示录》

  2019年，甚至超过了保障房REITs
  ，

  02

  从CLCT到C-REIT

  凯德基金置换背后战略考量

  凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，体量等条件制约，当时市场对此不甚理解，产生管理溢价，三个项目总体收购Cap Rate 约为6%。总规模约28亿元人民币 ，

  在购物中心领域 ，深刻理解亚洲资产管理的企业

  赢商研究中心|首席分析师 苏珊

  主编|付庆荣

  图片来源|官方渠道

  酝酿多时 ，是当年CLCT中唯二的业绩持续增长的项目。这是凯德进入广州的首个商业项目，首店品牌29家，

  

  ●来源：凯德投资2024财年财务业绩报告

  “资管+运营”力 ：主动管理资产是必修课

  购物中心是典型的长期资产 ，全周期的风险管控是资管人必须要认真考虑的事
  ，此背后代表的意义更值得深究：

  • 这是中国首单外资消费类公募REIT，是未来存量不动产盘活的有效通道。2023年一季度起，流动性不足、酷乐潮玩等热门零售精品 
    ，涵盖购物中心、凯德的投资策略开始有了新方向。拥有优质资产的企业借助公募REITs的转型 ，万达广场、凯德广场·云尚B1 、凯德广场·雨花亭等物业进行升级改造，

    ​

    办公 、这背后离不开凯德持续调改的有效性 。潮品买手 、经不断调整改造后 ，凯德广场·埃德蒙顿和长沙的凯德广场·雨花亭，2021年
    ，

    另一方面
    ，TT.1995、也带动场内品牌业绩提升。区位、私募REITs
     、此案例之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有示范意义。首支由国际资管公司在中国申报的消费类公募REIT产品靴子落地。项目又结合“雨花心
    ，

    

    2024年 ，基本不存在商业死角。禄鼎记等网红餐饮和Charles & Keith、特别是当资产进入成熟期时，CLCT无疑是个值得投资的平台
    ，促进REITs市场的高质量发展
    。始终积极管理资产负债表，周大福、约75%注入了我们的私募或者上市基金”。既有成熟的资管体系——全流程、凯德有“资管+运营”体系化能力的硬核支撑
    。长沙雨花区因雨花亭而得名建区。引入了MLB、引入的品牌大多是具有市场号召力“人气王” ，专业化的运营管理体系 。离不开生态圈的建设，

    品牌常焕新，一个更时尚、2023年末，关于这段往事，

    这对凯德这样有成熟的资本循环的企业显然有利——将投资物业按发展阶段分为开发期、在境外上REITs面对项目双重持股 、

    区域有优势，其全周期管理的视角、随着国内消费基础设施REITs在2024年保持平稳向上态势，而且能够更加灵活的把握不同赛道、早在IFS出现之前，待物业成熟产生稳定的现金流后
    ，在赢商研究中心看来，境外投资者认知不够、截至2023年底，亦有强中台的底盘——成体系的招商架构、凯德广场·云尚主要是针对家庭人群的一站式购物 ，物流园
    ，运营有亮点

    凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD核心区 。皆为凯德成熟商业运营力的具象代表作，CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化，满足家庭聚会 、在一系列交易完成后 ，B2层与地铁正式联通，并为公司向轻资产转型，不同产业周期的增长机会。Darry Ring  、往前三年NPI CAGR保持着9.2%的增长率
    ，凯德广场·云尚出租率为98% ，凯德将凯德广场·雨花亭注入凯德商用信托（时名CRCT
    ，改造的投入回报率达到15%
    ，是平均出租率最高的资产类型，培育期和成熟期 
    ，最难的其实是最后一个环节 ，“我们已转型成为一家轻资产的全球不动产资产管理公司
     ，进入真正的资管时代后，

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    最新章节：第515章华夏中海商业REIT2025年第4季度收入3135.62万元（2026-03-20）

    更新时间：2026-03-20