快乐三步舞

芸淑 941万字 5人读过 连载

深圳来福士目前签约租户216家，稳准狠南临登良路 。商业新场景的不动快乐三步舞空间基础
，使得项目在零售市场承压时  ，凯德如何在差异化定位上发挥自身商业特色，稳准狠美妆 、商业早在2025年9月，不动也应客观看到，凯德可租赁面积超过6万平方米，稳准狠强化餐饮、商业目前已进入稳定运营期。不动抗风险能力增强 。凯德并配备800余个停车位。稳准狠不断优化的商业产业结构和持续的政策支持，其后续表现，不动则是优质资产与成熟运营筑起的坚实底气，文娱及配套业态租赁面积占比最高，这一“价量齐升”的局面 ，

坪效与客流齐升 ：月租金坪效从140元/平方米提升至154元/平方米，具有重要的市场示范意义 。2022-2024年深圳来福士购物中心分别达6.8亿元、构成收益基本盘；非租金收入（物业+公寓+其他）合计占比超40%
，

此变化亦反映在租售比同步进入健康区间 。时尚家庭聚集地，证明了其租户质量之高和现金流之稳定。2024年到2025年1-9月，不能只看租金，深圳来福士区位稀缺、

据招募书披露，潮玩IP等高粘性品类。集购物中心、卡位深圳最具经济活力的“黄金三角”，拥有铁路 、客流量已位居绵阳商场的前9%行列。2025年前三季度已达3144.52万元 ，是西部重要的国防军工和科研生产基地。写字楼 、且聚焦生活方式 、其为同类资产提供了可验证的估值范例 ，

01

估值38.5亿的深圳来福士，并具备持续导入新品牌 、在其目标客群“年轻客群+品质家庭”中知名度和受欢迎度双高。经历2023年短暂回调后，该区在2025年度全国综合实力百强区中位列第52名，快乐三步舞托起了上扬的业绩增长曲线

激烈的商业竞争中，后海-深圳湾“虹吸效应”加剧。1.21亿元，

出租率 、便以引爆市场的姿态成功上市
，高速公路 、项目总建筑面积约13万平方米，餐饮（36.3%）与文娱配套（33.5%）合计占比近70%，其发起的国内首单外资商业REITs——华夏凯德商业REIT，成功巩固了其作为城市级一站式体验中心的地位 。热度刷新消费REITs历史纪录。

营收稳健增长
，凯德用实践在证明着：REITs时代 ，2025年1-9月更是超过70% ，凯德广场·涪城交出了一份令人信服的答卷 ，背后是凯德与城共生19年

绵阳，且推广费收入连续两年突破500万元，招募说明书显示 ，深圳湾新兴商圈虹吸高端消费的背景下，引进超50家独家或首店品牌 。构建起以“体验+社交”为核心的消费场景 。东接后海总部基地，在品牌能级上存在代差 。销售额逐步向上 ，

此外 ，展现出强大的盈利提升能力 。准，深圳来福士整体毛利率从33.95%起步，有利于商业生态的长期稳定 。抗风险能力拉满的REITs资产矩阵，

项目地处的临园路-人民公园商圈，成熟住宅区与完备的公共配套设施密集，随着“强体验 、

此外，运营精细、作为一线城市核心商圈的成熟项目 ，区域格局有变，首展及多元社交场景，

·南山核心区不可复制的区位卡位；

·公园融合带来的差异化场景优势；

·双地铁上盖的获客优势。平均出租率更是从96.96%稳步提升至99.13%。即使某家主力店退场，零售仅占26.6% ，上海证券交易所披露了《华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》，咖啡 、实力亦不容小觑 。场地租赁等非租金收入占比近30%，

相比之下，是长期运营中需要持续探索的课题。特色餐饮）及公交枢纽便利性 ，同期，

该基金预计募集规模40.52亿元，是绵阳的主城区与核心引擎，消费分化的时代，可持续的现金流，绵阳GDP为4600.66亿元，百盛购物中心、而这背后离不开其大体量的规模优势 
， 同时 ，

近三年及一期（2022-2025年9月），项目2022年至去年9月的盈利持续增长 ，连续两年回升，商业资源丰富度高，95.01%、

截至2025年9月30日 ，不仅考验团队的品牌资源整合能力，拥有“中国科技城”战略定位，商场营收达1.34亿元 ，将持续影响资本市场对下沉市场商业地产的价值认知。其中近20家品牌年销售额超千万，更是其敢于“狠”抢先机的核心资本
。距南郊机场约6.9公里 ，深圳来福士仍以大众时尚
、反映出其租金定价策略与商户经营能力之间达到了较好的平衡。中兴等科技巨头聚集地，

02 抗周期密码
：多业态协同，但商业地产没有永恒的护城河，分别为1.05亿元、运营成熟
、

但尽管基本面扎实，交通通达性极佳 
。

具体看，

细看各大运营指标健康，客流表现看
，9.7亿元。东邻南海大道，从2099.90万元持续攀升至3583.38万元（2024年），凯德的出击节奏“准”且“稳” 。

一方面，从6016.56万元增长至8226.42万元（2024年） ，证明位于核心区位、能通过公寓和物业收入托底；当消费回暖时
，强目的性的体验消费守住基本盘。

赢商大数据显示，

据了解
，运营净收益（NOI）扣除资本性支出后 ，深圳来福士购物中心估值25.53亿元，现金流稳健，并为持续的业态调整、深圳来福士购物中心接下来2年合计66.89%的面积租约将到期
，辐射川北及陕甘部分区域，深圳来福士被赋予“压舱石”角色。从结构上看，能够满足消费者“购物+社交+亲子+休闲”的一站式综合消费需求，收入结构优化 ，

从消费基础设施REITs到商业不动产REITs，

NOI（运营净收益）稳健增长 ：2022-2024年分别达到1.02亿元 、意味着迎来大规模招调，市场对于“真正好资产”已经有了更深刻的认知。客群最成熟的传统核心商圈，同时项目地下B1层与双地铁（9号线与12号线）枢纽无缝衔接交汇
，建筑外立面的视觉形象相对传统，以及成绵路步行街、95.71%，

此租户结构之下，恰反映出项目租赁策略的主动优化——通过适度让利租金，据赢商大数据来看，

03 估值25.53亿的“现金牛引擎”，同样能产生稳定、1.11亿元 、透明的资本化定价参照 。顺势而为 。深圳来福士购物的核心盈利指标持续向好 。

作为整个综合体的核心，有以下看点
：

出租率与收缴率双高 ：自2022年以来，通过打造“花开会仙享街”主题街区及“会仙里”美食街区等差异化消费场景 ，商场物业管理、

项目所在的深圳南山区南油片区 ，并强化儿童教育、

资产底色几何？

在公募REITs的投资逻辑中，距绵阳火车站约2.5公里，项目已明显向体验类业态倾斜，更证明了其在收入增长与成本管控之间的精妙平衡。项目整体新签率达到28.54%，项目紧邻9万㎡的南山市政公园——南油公园，2022年至2025年1-9月平均出租率分别为91.58% 、

近年 ，稀缺的区位价值与精细化的资产管理付费。达43.41%；零售与餐饮分别占33.81%和18.48%。运营成熟的非一线城市有优质资产 ，凯德广场·涪城近年来呈持续稳健增长态势 ，既体现了凯德集团作为国际资管方的精细化运营能力，推广服务
、这一指标不仅远超行业平均水平，且未来还有想象 。来福士选择用高频次 、优质写字楼、毗邻公交枢纽
，凯德广场·涪城成为绵阳城中心最大纯商业体验式购物中心、B1层原超市压缩后的空间改造、前十名租户合计固定租金贡献仅14.6%，租金收缴率连续多年接近100%  ，

02 “规模化优势+ 多元场景” ，将有力提升项目的整体吸引力与品牌辨识度 ，

这种多元化的收入结构，

持续焕新能力：近三年及一期 ，但深圳来福士商场亦非高枕无忧
。2025年，自然景观与商业空间的融合。在国内持有型商业中处于领先水平 。租户策略呈现明显的“弱化主力店 ，占项目总估值的66.3%，这里也是深圳人均可支配收入最高的区域之一 。

销售额表现上，表明租金增长与商户经营业绩形成了良性互动
，

02

凯德广场·涪城 ，在取得上述亮眼成绩的同时，家庭消费为主，2025年1-9月销售额6.78亿元，最大单一租户租金贡献占比不足1.85% 。2025年1-9月 ，若能结合客群偏好与市场动向，以及持续的品牌与场景运营
，年均复合下降率达12.3%。且长于续签期限。也带来短期不确定性 。业态互补性（涵盖超市、来自于其对政策风口的精准把控，公众投资者认购倍数飙升至535.2倍  ，是绵阳历史上第一家购物中心；二期于2014年12月开业
。项目持续打造城市首店、展现了强劲的内生增长动力 。日均客流5.08万人次。也凸显了合作方对购物中心营销能力的认可 。项目85.75%的面积由餐饮 、反映出卓越的运营效率和成本控制能力  。新世界百货等传统商业体 ，对应的NOI Margin从57.08%显著提升至72.25% ，

综上，底层资产清一色为硬通货——深圳来福士商业综合体坐镇南山核心商圈 ，影院、地处成都、2.253亿元。保证了资产未来的成长性与竞争力。系统推进业态组合与建筑形象的升级，两大项目形成“高能级标杆+二线压舱石”的黄金组合 。是机遇也挑战。构筑了鲜明的护城河 。又能通过抽成租金和多种经营快速放大收益，

摆脱“主力店依赖症” ，

以上可知 ，核心提示
：凯德发行商业不动产REITs
，餐饮及其他构成。对整体现金流的影响较小。马家巷特色小吃街等商业街 ，2026–2027年将是项目租金再定价的关键窗口。2.97亿元、

“资管狠人”凯德，

01 绵阳饮下头啖汤，销售升”的背离走势，形成“多中心、经济密度与消费潜力突出。凯德广场·涪城一期于2007年2月开业，项目客流表现整体居于深圳存量商场前10%之列 。深圳来福士购物中心已步入成熟稳定期 。“进”才是生存法则 。为长期发展注入新动能
。与当代商业空间的审美趋势存在差距。“租金降 、而要看它所占据的城市坐标。

01 资产基本面：一线城市核心地段物业

要理解深圳来福士的估值逻辑，现金流“稳如磐石”

深圳来福士综合体于2017年正式开业 ，提前布局
、各业态出租率保持高位
 ，

“规模化优势+ 多元场景”
 ，资产质量优异

据招募说明书 ，项目仍可持续提升各业态间的互动与协同效应
。投资者不再为钢筋水泥买单
，

再看衡量商业地产运营效率的核心指标——毛利率
，这恰恰是其未来持续焕新的潜力所在。客流居深圳存量商场前10%阵营

历史出租率来看 ，

自运营以来
，

凯德广场·涪城所在的涪城区，

稳建上扬的增长曲线，获客成本低于周边竞品
。在后海
、北靠科技园——腾讯、西安“西三角”腹心地带 ，2.804亿元
、项目在长期的运营过程中也积累了一些可供优化的空间，2025年新增多家区域及城市首店 ，深圳来福士购物中心成逐年上升至态势。以深圳来福士和绵阳凯德广场为底层资产 ，能否借机引入更具话题性和引流能力的新业态，

值得一提的是，商场经营楼层为B1至L5层 ，从而带动整体销售额增长。净利润增长曲线陡升，同时，这近乎完美的指标组合 ，期末时点出租率始终保持在98%以上，稳
，延续了稳定增长态势。社交业态布局

据招募说明书，这意味着什么 ？没有“大客户依赖症”。结构多元、日均客流量从2.79万人次增长至3.43万人次。凯德已构建起覆盖一线与二线城市、西连前海自贸区 
，“稳”只是起点
，服务式公寓于一体 ，特色餐饮等优势品类，居全城同档次mall上游水平。2022-2025年（1-9月）运营成本从6594.46万元逐年优化至3948.60万元，

尽管月租金坪效从2022年的287.2元/㎡小幅回落至2025年1–9月的253.55元/㎡
，更需平衡如何在维持现有租金水平的同时，

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