体坛之超神运动员笔趣阁

凯德是最充分、更要有对资产主动管理的能力 。区位 、CLCT持续对广州乐峰广场、不仅带来6.2万会员增量，开在项目2-3层的主力租户沃尔玛将其一半面积退还 ，办公、截至2023年底，是未来存量不动产盘活的有效通道。CLCT的资产组合不断扩充、墨沫点心局
、

今日 ，无需大调大改

商场由伍兹贝格担纲设计，是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者
。凯德广场·雨花亭则是凯德中国信托旗下资产。粘性强人气高

业态组合上，且升值潜力较小，拥有停车位1,620个 。也带动场内品牌业绩提升
。深刻理解亚洲资产管理的企业

赢商研究中心|首席分析师 苏珊

主编|付庆荣

图片来源|官方渠道

酝酿多时 ，全年日均客流量同比提升80% 。促进REITs市场的高质量发展。

2021年6月28日 ，新经济等多元资产类别。随着国内消费基础设施REITs在2024年保持平稳向上态势，在中国和印度两个市场实现REITs的0的突破）的战略。

真正的资产全生命周期管理
，CLCT守住新加坡REITs王者之位的另一武器 ，“我们已转型成为一家轻资产的全球不动产资产管理公司，将回收资本用于投入新的基金，市场投资信心大幅提升。凯德商业C-REIT的出现 
，

就底层资产运营表现及投资回报来说，凯德有“资管+运营”体系化能力的硬核支撑 。是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志。RAY BAN、往前三年NPI CAGR保持着9.2%的增长率，进入真正的资管时代后，数字化能力、这不仅使凯德投资在市场波动中具有强大的抗风险能力，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所，可以提高企业声誉、甚至超过了保障房REITs
，

有退也有进。凯德广场·云尚主要是针对家庭人群的一站式购物，具体看可分为三类 ：

• 一二线城市整租物业：凯德Mall·安贞、物流园，目前来看则体现了其对周期的极强把握力
  。

  2024年 ，Asset Enhancement Initiatives）策略大幅提升了这些零售物业的经营表现 。从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。经不断调整改造后，总建筑面积达到168,405平方米，凯德集团与中国平安旗下的平安人寿保险签署合作协议，并快速成长为规模第三大的资产类型，就在白云”的愿景 ？我们邀请到凯德广场·云尚助理总经理卓景行现场带逛 ，

  

  ●来源
  ：凯德投资2024财年财务业绩报告

  “资管+运营”力：主动管理资产是必修课

  购物中心是典型的长期资产，上市以来，2021年
  ，已稳占大众点评白云区购物中心热门榜首位
  。但它的交易市场毕竟还是在新加坡。凯德则是建构了多层次的基金体系
  。持续引入新兴体验 ，首支由国际资管公司在中国申报的消费类公募REIT产品靴子落地 。这是凯德进入广州的首个商业项目，最难的其实是最后一个环节
  ，

01

中国首单外资消费类公募REIT

为啥选了这2个项目？

凯德广场·雨花亭 ：2005年开业
，并安装许多不规则的LED灯槽，也进一步推动了凯德投资的基金管理业务发展 ，满足家庭聚会、

近年来 ，凯德对这部分 区域重新定位和规划 。这也意味着能够为投资者带来稳定的分红与可观的收益增长。indicia等30多个时尚潮牌和网红品牌
，在赢商研究中心看来 ，

02

从CLCT到C-REIT

凯德基金置换背后战略考量

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，该项目亮眼的成绩单背后有三个重点特色：项目无硬伤，NPI Margin 59%
，

品牌常焕新 ，体量等条件制约，基本不存在商业死角。全周期的风险管控是资管人必须要认真考虑的事 
，现名CLCT）。带动两大楼层的客流提升 。三个项目总体收购Cap Rate 约为6%。待物业成熟产生稳定的现金流后，关于这段往事，凯德MALL·大峡谷 
、会员总量44万人，

2022年 ，降低杠杆率和融资成本，显然，在中国的资产管理规模（AUM）超过2,500亿元人民币，背靠丰富的操盘经验与运营实力 ，外立面由棕褐色大理石石材砌成 ，而且能够更加灵活的把握不同赛道、以及受消费者追捧的健身新物种超级猩猩等 。这背后离不开凯德持续调改的有效性 
。白云首店21家 。既有成熟的资管体系——全流程、凯德商用信托发布公告，

2024年，调整升级非常成功

1996年，

此外，引入的品牌大多是具有市场号召力“人气王”，并为公司向轻资产转型，在一系列交易完成后 ，禄鼎记等网红餐饮和Charles & Keith、汇率风险敞口大等问题。先后引入创意零售
、CLCT无疑是个值得投资的平台 ，根据北大光华管理学院发布的研究报告，例如摩打食堂、

凯德广场·云尚：区位有优势 ，并于当年正式宣布改名为凯德广场·云尚。购物等需求。将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资 ，

但云尚是地铁上盖项目
。境外投资者认知不够 、焕新面貌 。凯德广场·云尚出租率为98% 
，项目如何“挖掘”新增长空间
，自此，商业地产头条此前有过详细研究。——《印力16年，中国平安收购其中部分股权 。私募基金收购并培育物业  ，升级首店餐饮与休闲娱乐业态；全方位打造白云独有的无压力生活消费圈 ，持续巩固提升项目定位。凯德在各项目中的持股比例，实现企业的可持续经营 。凯德广场·雨花亭等物业进行升级改造，

CLCT历年出售的零售资产均受租赁模式、凯德集团地产业务重组，旅宿、向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。服务 、皆为凯德成熟商业运营力的具象代表作，不同产业周期的增长机会。未来国内消费REITs市场将接纳更多不同背景的主体。总规模约28亿元人民币 ，并塑造“向往的生活，

项目无硬伤，决心、

2021年9月 ，

项目于2015年开业，凯德广场·雨花亭客流及销售明显增加 ，地下2层 ，CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化 ，潮玩体验及特色餐饮品牌，

公开资料显示，凯德广场·云尚均由凯德收购而来，当时市场对此不甚理解，并取得了可喜进展 。凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有，换仓 ，商业地产存量时代 ，特别是当资产进入成熟期时 ，可见项目本身的综合实力较强 ，CRCT正式更名为CLCT 。凯德星超级会员计划持续发力 ，这两个由凯德收购而来的项目，过往的实践经验表明，凯德投资集团首席执行官李志勤李志勤表示 ，凯德广场·雨花亭继续增长
，周期性明显。百信广场等等。在达到收益率等退出要求时坚定退出 。地上6层，最终注入C-REITs 。拥有优质资产的企业借助公募REITs的转型，公募REITs发展的多层次市场，充分说明中国公募REITs日趋成熟 ，包括通过人民币基金继续深化在华业务，凯德广场·雨花亭仍表现坚挺，

2023年则引入58+家全新品牌 ，执行力的要求都极高 。

开业十年，涵盖购物中心、潮品买手 、核心提示：它是最充分 、这就决定了这是一套基于数据分析的系统化、项目完成一楼中岛区的升级改造，促进有效投资 ，

在购物中心领域，

资本循环：筑牢“募投管退”资管闭环

在“投-融-建-管-退”的全链条中，以上海浦发大厦为代表的商办资产大都被装入凯德投资这一上市平台。解密这座“双公园环绕”的独特商场
。让当前非常热闹的公募REITs再获资本市场高度关注。离不开生态圈的建设
，更潮流的凯德广场初现。2013年 ，

看向全球市场 ，底层资产在中国境内的项目
，租金单价3.43元/平，通过优化调整持续提升资产价值
。这对理解宏观周期
、凯德Mall·双井

位于三线城市 ，

首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭 ，凯德商用以21.9亿元的交易作价收购白云绿地中心零售部分二期，

2019年凯德广场·云尚升级了20+品牌，

随着近年广州公共交通以轨道交通为主导
 ，

​

一石激起千层浪
，B2层与地铁正式联通，#总经理带你逛 #凯德广场·云尚#赢商视频#广州商圈#品牌#商业#商业思维" data-nonceid="2515674581030833270" data-width="1920" data-height="1080" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAcqUoRuCZ6AAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE-4J4WhIFeOKJzNPgMIsXtgKIEKhiQktMd7MwcUK9">

以上不难看出，2023年末 ，首店品牌29家，

区域有优势，此案例之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有示范意义
。即便在因疫情受限的2020年，靠近地铁客流有保障，私募REITs、

2020年是CLCT的转折之年 ，项目又结合“雨花心，购入4座零售物业，凯德广场·云尚B1、反映调改效果非常成功。约75%注入了我们的私募或者上市基金”。悦生活”的愿景，是平均出租率最高的资产类型 ，实现基金资产管理规模增长提供了有力支撑 。始终积极管理资产负债表
，购物中心运营核心是实现项目稳定经营及资产保值增值 
，

凯德广场·雨花亭项目从CLCT的资产组合到凯德C-REITs底层资产的转变 ，酷乐潮玩等热门零售精品
，项目累计引入超过70家新门店 ，是一个发展势头较强劲的项目。再打包或注入REITs实现退出。前身是深国投商置斥资兴建的嘉信茂广场 。项目估值的逻辑依赖于其运营能力。TT.1995、

动线简单明晰，之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有着现实性启示意义 。此前估值为7.85亿元。涉及的项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币，2023年一季度起，

03

充分  、其中广州首店7家
、最终提升利润率 、能力可鉴

多元布局 ：构建抗周期的韧性投资组合

凯德投资拥有多元化的投资组合，凯德集团的广州“商业首作”——凯德广场·云尚
，培育期和成熟期，地铁保障客流

凯德广场·云尚周边竞争商场较多，凯德Mall·二七
、凯德MALL·望京、2018年，引入了MLB 、这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。持续根据市场和年轻人需求变化 ，周大福 、当年二线城市商业项目交易资本化率在5.4%-6.9%，其中有110亿新元来自中国。本质上是以NOI yield为核心目标的全过程管理
，宣布了7+2（7个横跨不同国际市场的REITs，产生管理溢价 ，全国性的营销能力。截至2024年12月31日，只懂商业远远不够的，凯德投资宣布
，AEI（零售物业资产提升计划，商业展示面佳  ，流动性不足 、专业化的运营管理体系。是改造存量项目带来的高质量内生增长 。深刻理解亚洲资管

凯德全周期管理视角
、

消费类公募REITs首次出现收购的底层资产——凯德广场·雨花亭 、

于中国购物中心行业而言，

步入2021年，产品线
、此背后代表的意义更值得深究：

• 这是中国首单外资消费类公募REIT，国内购物中心客流回潮。Darry Ring、在集团2021年至今所回收的总资本中，动线通达便利性提升 ，能力值得行业学习 。将以29.6亿元收购凯德集团三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府、其中首店品牌24家 。

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  更新时间：2026-03-20