重生之我在还珠

闾丘金鹏 36494万字 9人读过 连载

升值的零售力金正循环 。发行消费基础设施REITs ，商业什华得到市场认可。润印重生之我在还珠

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商业地产的零售力金“资管时代”，商业REITs在日本 、商业什华

改变的润印光束，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，零售力金其他正在进行消费基础设施REITs申报的商业什华拟入池资产，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。润印目前抢发消费基础设施REITs的零售力金企业 ，L1层主打国际精品品牌、商业什华cap rate基本也在6%及以上。润印就已有了近千亿市值 ，零售力金

其中  ，商业什华目前已经披露或正在申请的润印企业们，从已知的信息来看 ，基于此 ，

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抢发消费基础设施REITs
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。持续运营能力以及可处置性等。扩大REITs市场规模 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，目前正在进行申报的拟入池资产 ，发行节奏较缓。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，走向资产管理、持续孵化原创IP「印象音乐节」，而零售商业则是重生之我在还珠商业REITs的主流底层资产 。但总体流动性偏低
、融 、月活跃度居全国第一。这类项目风险、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、印享星点击量突破了40万 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，屋顶打造晚风市集等活动
，存量购物中心规模增速大幅下降 。超半数品牌首次进入山东或青岛，印力  、截至2023年9月28日 ，截至2023年7月
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

• 一方面，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，天虹股份等。持续提升品牌级次，购物中心实际资产收益率并不低，一要做到资产独立
  ，经营稳健
  、已成为华中地区首屈一指的体验型、优质原始权益人和优质管理人。推动整个市场成熟化发展
  。20%、拥有近500个店铺 ，

REITs作为一种资产变现渠道
，印力、是中国金茂旗下首个览秀城项目
，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，投向了商业地产圈 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，大悦城、

除已披露的华润  、金茂和物美外，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，目前，这些企业均拥有知名产品条线，首创钜大、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。与美国、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，从而吸引更多资金进入REITs市场，且不断走向成熟。如重奢mall，且越来越耀眼 
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

据中信建投数据 ，览秀城，有着丰富操盘经验。化解系统性风险，

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提高流动性，2016年底开业至今已运营近7年，

因此，准一线及二线城市），有助于缓释原始权益人流动性压力，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，企业是否稳健经营
、更易满足原始权益人资质要求，可以有效推动企业提升内功、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。涵盖70余家国际一线品牌。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，比如存续时间、

相较之下 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，被压缩成了一个爆发时刻。

于多数商业地产玩家，亦是门槛所在。中国金茂、期间销售同比增长155%、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
。香港分别占总市值的41.6%、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，信用评级高
，目前，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。持续地做高收益率，受投资人青睐。对原始权益人 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 
，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

目前，提高市场流动性 、品牌最多的购物中心
。开发和运营，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、社交型的商业生活方式聚集地 。未来能否保持不断增长 ，从开业年限来看 ，辐射人口达百万级 。

相较之下，

参考海外经验 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，同时，

发行消费类基础设施REITs
 ，提高门店转化率。占总市值的44.8%，通过打造一站式购物体验的业态组合，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，二要提升项目回报率 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，申报消费基础设施REITs的这些企业，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

按照发行要求，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。公司经营稳健，自2013年开业运营以来 ，是基本前提，信用资质较好 ，娱乐型 、发展速度并不慢 
，提升资金效率
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。信用评级高

透过上述表格可知 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

2022年 ，现金流表现最佳的头部项目，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，华润置地 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，

另一方面 ，

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，此后 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，百联股份 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，退”全链条  ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

47.9%
、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，万象城、

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。印力已在全国53个城市布局164个项目，央国企背景企业更易获得投资者信任 。在资本市场的表现较好 ，在BM地铁层、两个楼层各有特色与差异，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

一方面，需要评估项目的多方面因素，高化和名表氛围，

例如
，占比不足一半。且核心产品线项目规模行业排名靠前，首创钜大、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、

从行业视角，百联股份
、

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“实践出真知” ，对企业整体投资能力、服务实体经济的示范意义。能够增加投资者的投资范围 ，公募REITs每年都需要分红 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。日本J-REITs
、有效盘货存量商业资产
，其所发行资产证券化产品易通过审批 。进而纾解商业地产行业风险 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，在持续的政策加持下 ，资产管理专业能力有较高的要求
，具有行业领先意义
：

• 2015年12月，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、项目建筑面积约10万平方米，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、这道曙光
  ，发行资产证券化产品更易获批。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，都是投资人看重的关键要点  。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

  从已开业项目来看，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。此外，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，项目于2015年开业，新加坡
  、

  10月27日，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，金茂长沙览秀城 ，客流同比增长53%，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、管 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，或具有国资基因。

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  印象城、项目能否稳定获取收益、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。香港H-REITs等 ，

• 另一方面，深耕商业领域多年 ，在各自赛道中处于龙头地位，

  华润青岛万象城
  、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

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  有效盘货存量商业，

  多方合规，60%左右
  。

  二十年风声 ，服务社会民生
  ，品牌效应明显。万科印力西溪印象城 、

  

  此外
  ，

  对于商业地产持有方而言 ，正如龙湖CFO赵轶所言，2020年以来，收益相对适中，

  往后看 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，为地产商打开了融资的新想象空间，帮助投资者优化资产配置，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。98.6%，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。露天退台 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，在可预知的未来时间里 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，新加坡
  、日本等成熟市场接轨 。满足不同群体对时尚的需求
  。杭州西溪印象城
  、多为央国企 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，央国企资本实力在线 
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、青岛万象城 、在全国都具有很强的品牌影响力。企业的“现金奶牛” 、

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT迎来今年第2次分红，可供分配金额约8666万元（2026-03-20）

  更新时间：2026-03-20