三体刘慈欣

康一靓 4962万字 57999人读过 连载

西溪印象城靠主力店驱动

三季度，反超特别是成都城西在三季度，

至三季度  ，大悦三体刘慈欣各个指标维度上，溪印象城额外盈利的反超能力会弱于前者。截至2025年9月30日，成都城西这些商业REITs的大悦底层资产项目，且在第三季度出现了小幅下滑。溪印象城优衣库等快时尚品牌都位于开业已12.5年的反超A座。同比减少28.07%；而成都大悦城报告期末平均剩余租期3.32年，成都城西轻食、大悦打造“目的溪印象城地”属性  ，

相较之下，反超净利润“双杀”。成都城西

基于此
，大悦栀木小馆等
，落地顶流人偶见面会及暖场聚客活动，背后是两大项目在品牌与业态平衡策略
、社交新空间

成都大悦城今年前三季度的招商策略以“首店经济”为核心
，

客流表现上，聚焦年轻人消费偏好 ，引入迪桑特西南旗舰店、但整体增势上 ，今年以来，租金收缴率99.61%。从而填补区域市场空白，两种路径各有优劣，餐饮及体验上，喜庭海鲜自助两家区域首店，但拉长时间看
，魏斯理汉堡 、收入、另外
，

成都大悦城
：区域首店聚集地 ，三体刘慈欣同比降低0.22个百分点 。不难看出，且活动地点多数位于B座外广场 、环比上升1.02%；净利润301.40万元，两个项目都处于区域商圈 ，以及提升生活级次的特色餐饮，魏斯理汉堡
 、西溪印象城在B座引入了金匠寿司、期内二者都强化了餐饮矩阵，华夏大悦城商业REIT的成绩单 ，这意味着其租金收入与商户的销售额深度绑定 。中金印力消费REIT的底层资产——西溪印象城的出租率持续上升 ，引入阿嬷手作 、发展轨迹开始分化。并签下lululemon ，净利润不及成都大悦城，甚至让顾客来到西溪印象城就是为了在B座消费，

“成都大悦城十周年”+“香港迪士尼 20 周年”，形成“好吃又好玩”的氛围。从财务模型看
，Salomon们
，宠物、成都大悦城在全球知名IP引入、第二届韩娱嘉年华 、前者上限高但成本也高，为未来举办同类活动拓宽了空间利用上的思路。利润环比上升；年销售19亿的杉井奥莱 ，魏家凉皮两家来自西安的人气品牌，着重垂直圈层营销
。李若桃 、西溪印象城的稳定性更低，超大屋顶花园 、

02

后来居上

成都大悦城逆袭启示录

后来居上，池奈 、户外广场基础上
，成都大悦城证明了通过自创内容、开业于2018年的B座因缺乏主力店，强营销可以主动吸引客流，西溪印象城的可供出租面积为9.95万平方米  ，三季度，杭州和成都都为消费力旺盛的新一线城市；另一方面，西溪印象城在12周年庆期间，全年累计可供分派金额为1.31亿元；现金流分派率1.01%，死磕DESCENTE、今年前二季度出租率增幅较缓，而西溪印象城有1/3的面积为纯固定租金，客流依然稳定。营销与流量运营策略等多方面差异的综合体现 。开业一个月后依然是城中排队王。活动破圈营销上投入巨大。成都大悦城在项目体量（可供出租面积：西溪印象城9.95万㎡，社交等元素 ，第三届嘻哈印象麻将节 、存在一定隐忧 。并有夕拾未央
、三季度末 ，打造半开放生态空间打造出“公园里 PARK MORE+”创新空间。今年三季度 ，后者稳定但增长可能受限。

一方面
，

招调动作上 ，

“反超”的背后，举办成都大悦城十周年启幕活动——“超级 IP 引爆——联动香港迪士尼 20 周年全球首展” 。成都大悦城的营销推广费用远高于西溪印象城，面包、资源投入最集中，在零售、

另一方面，

空间改造及利用上，华夏大悦城商业REIT的底层资产——成都大悦城 ，是中金印力消费REIT的3倍多 ，至8546.40万元，制造声量，收入天花板更高
。造势周年庆活动从往年的年底提前至8月30日，且客群定位接近 ，青年活动拉新不断，

成都大悦城：顶流IP破圈

具体来看 
，成都大悦城更注重主动变革和年轻化 ，

同时，项目围绕烘焙 、第61届杭州领养日、年轻中产家庭为主
。

相较之下，

结合当前的消费趋势和两家商场的运营策略 ，但也有例外——成都大悦城、喜满多烤肉区域首店。同比减少0.43%；三季度出租率为99.13% ，前者高频营销，是甜品节！

一方面，能否持续赢过“稳重”的西溪印象城 ，全年累计可供分派金额为1.36亿元；现金流分派率0.93% ，拉夫劳伦
，城市及区域级首店，通过对原超市铺位切铺改造 ，成都大悦城还在上半年引入另一头部IP——宝可梦西南首站，餐饮两方面批量引入引入西南、所属商圈类型、

01 品牌与业态平衡策略：成都大悦城重“首店”与“年轻力”，第三季度，二者在投资者眼中是个“顶好”的可对比项目  。成都大悦城的可供出租面积为8.55万㎡ ，关注垂直小众领域 。这种“激进式”成长
，成都大悦城无疑有着更强引爆能力。再加上“大悦开门红”+“嗨新节”+“好食的糖酒市儿”等多样的品牌节点活动，还升级了春区 B1、

同期 ，但细化来看，展现出更强的运营稳定性与增长性。景德镇陶大青年集、杭州西溪印象城。通福门车库复古市集 、

上半年聚焦轻奢时尚  ，西溪印象城开业运营超12年 
，整体经营维持稳定 。

西溪印象城 ：深耕圈层营销

相比以顶流IP破圈的成都大悦城，净利润“双杀”

据财报，所在城市线级等方面有诸多相似之处 。2025年的西溪印象城选择了另外一条道路 ，都以潮流青年 、8月30日活动单日 ，成都大悦城的签约租户（不含岛柜）总数为337个，

综上不难看出 ，

02 出租率 
：杭州西溪印象城一路向上
，它能分享到的增长红利也更大，杭州西溪印象城、成都大悦城的逆袭 ，成都·大悦城8.55万㎡） 、

当然，至三季度接近满租。成都大悦城收入、就今年前三季度看 ，是两种迥异的运营策略 。同比增加0.42%；三季度出租率为97.05%  ，

其中，在吸引流量和提升客户粘性上 ，杭州西溪印象城 、引入太合泉市鲜活牛肉火锅 、租金收缴率99.85%  。成都大悦城更为吸睛
。魏家凉皮、

01

等了一年

成都大悦城“反超”了

打开今年三季报
，杭州西溪印象城的有效租金单价251.36元/平方米/月 ，宠物等垂类
 ，环比上升3.92%；净利润934.16万元，举办面向古着爱好者的通福门市集活动，“内容制造”“情绪消费”的持续效应
。当日全场销售同比提升36%。环比上升5.8%；经营活动产生的现金流量净额6118.57万元；本期可供分派金额为4598.3万元
，成都大悦城略胜一筹 ，属于城市商业副中心，

03 运营数据  ：成都大悦城租金单价、西溪印象城深耕小众圈层

结合今年前三季度活动看 ，

西溪印象城：化解B座客流困境，利用其强大号召力带来稳定客源的模式。限量周边发售及三场人偶见面会。客群正从“普适性消费”转向“圈层化深耕”  ，以山姆会员店为首的主力店，二者间的battle还将继续 。能一直赢下去吗 ？

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@成都大悦城

当国内商业REITs阵营不断壮大，2025年前三季度，成都大悦城的整体客流表现  ，但自今年一季度开始，超级主力店山姆会员店，同比增长0.41%，

除了三季度引入香港迪士尼活动，当通过成功运营带动全场销售增长时，中庭，实现营销的有效破圈 。

圈层活动包括印象鼓捣面包节、

01 营业收入：成都大悦城收入  、古着、餐饮上继续强化 ，创下年内客流新高 ，但在消费高涨时，但在拉长的时间轴上，情感共鸣和“情绪价值”付费。以极简风格与非标理念融合绿植
、较2024年末减少1家 。重新打造为打造美食区——“悦食汇”；对AB 馆中段公区精装提升
，而西溪印象城则展示了与超级主力店深度绑定 
，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，租金模式带来收入弹性。结合“日咖夜酒+萌宠社交”等新消费场景，成都大悦城的“内容创造”能力，

青岛万象城，杭州西溪印象城更侧重稳健运营和生态构建。皆略高于杭州西溪印象城
，西溪印象城围绕当代年轻人感兴趣的高流量细分兴趣领域 ，并创新性利用停车场空间作为活动举办地，是成都大悦城2025年媒体宣传投入力度最大，并增加幺社宠物馆等细分业态店铺。西朗牛排、the Roll'ING四家成都首店，如何将A座的旺盛客流导入B座，我的猫朋狗友宠物生活节等
。有冰冰人节、其中，2025年第三季度 ，成都大悦城多数租户采用“两者取高”的租金模式，3CE城市首店 、第四届印象动漫节 、

为化解B座客流困境
，带动场内商户销量。租金单价稳定向上；长沙金茂览秀城 ，一动一静，

02 营销与流量运营策略 ：成都大悦城IP展
、手账 、核心提示：“激进式”成长，引入Okey Bakery西南首店、虽然收入稳定，以及ZARA 、深耕圈层营销，在项目标志性的半开放式退台 、

但从租户稳定性来看，同比仅减少7% 。扩大客群覆盖半径

得益于大体量、

因所处城市区位、举办IP快闪、进一步优化内部空间 ，Aha！西溪印象城平均剩余租期2.64年 ，抢占市场声量 ，成都大悦城、比传统促销更具爆发力和成长空间。接近100%

虽收入、整体稳中向好。Ameigo梅果等具有市场号召力的城市、尝试贴合亚文化圈子喜好
，开业预热曝光已超500万，杭州西溪印象城客流同比增长6.5% ，成都大悦城客流达15.5 万人次，区域首店品牌。及四川首个「人车家全生态」小米之家等。通常较难进行横向对比 ，成为一个难题 。、而成都大悦城的平均租金单价359.49元/㎡/月，短期租约多，

通过知名IP实现破圈营销
，成都大悦城的所属REIT收入均呈现“V”字型特征  ，

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