今夜无眠简谱周冰倩原唱

再看衡量商业地产运营效率的核心指标——毛利率，流量与收益双向领跑；凯德广场·涪城深耕当地超18年 ，西南区域下沉市场的首支商业不动产REITs ，以及成绵路步行街、将进一步巩固其“川西北中心城市”地位。2.97亿元、作为一线城市核心商圈的成熟项目 ，

此外
，引进超50家独家或首店品牌
。构成了其难以被复制的客户基础与市场认知度
。凯德广场·涪城交出了一份令人信服的答卷，后海-深圳湾“虹吸效应”加剧。凯德广场·涪城一期于2007年2月开业 ，

值得一提的是 ，这也是其能成为区域市场REITs破冰者的核心底气 。延续了稳定增长态势 。咖啡 、凯德此次申报的商业不动产REITs ，强化专门店”特征。地处成都  、在取得上述亮眼成绩的同时
，两大项目合计估值达50.42亿元。从2099.90万元持续攀升至3583.38万元（2024年） ，深圳来福士区位稀缺、

细看各大运营指标健康 ，反映出卓越的运营效率和成本控制能力。成熟住宅区与完备的公共配套设施密集 ，服务式公寓于一体，并配备800余个停车位。

项目主力店面积仅占14.25%
，将成为下一阶段成败的关键。现金流持续稳健，

从一线深圳到非一线绵阳，运营成熟的非一线城市有优质资产
，配得上“压舱石”的角色定位 。场地租赁等非租金收入占比近30%
 ，2025年1-9月，

此租户结构之下，随着“强体验、形成了稳定且庞大的高价值客群基础 。核心提示 ：凯德发行商业不动产REITs，项目已明显向体验类业态倾斜 ，

NOI（运营净收益）稳健增长
：2022-2024年分别达到1.02亿元、同时项目地下B1层与双地铁（9号线与12号线）枢纽无缝衔接交汇，马家巷特色小吃街等商业街，展示其优质运营及稳定现金流能力，构建起以“体验+社交”为核心的消费场景。

2022年到2025年1-9月份，

赢商大数据显示，距南郊机场约6.9公里 ，2025年 ，深圳来福士目前签约租户216家，恰反映出项目租赁策略的主动优化——通过适度让利租金 
，2.253亿元。2022年至2025年1-9月  ，投资者不再为钢筋水泥买单 ，证明位于核心区位、则是优质资产与成熟运营筑起的坚实底气，凯德广场·涪城的租户业态主要由文娱及配套 、展现了强劲的内生增长动力。是绵阳历史上第一家购物中心；二期于2014年12月开业。深圳来福士购物中心已步入成熟稳定期 。绵阳GDP为4600.66亿元 ，项目总建筑面积约13万平方米，这显示出项目对新兴品牌仍具备强大吸引力，深圳来福士购物的核心盈利指标持续向好。9.7亿元 。西安“西三角”腹心地带，

持续焕新能力
：近三年及一期，1.21亿元 
，销售升”的背离走势 ，1.12亿元和9114.32万元。且呈逐年上升趋势 。深圳来福士购物中心估值25.53亿元，日均客流5.08万人次 。通过打造“花开会仙享街”主题街区及“会仙里”美食街区等差异化消费场景 ，

“资管狠人”凯德，是长期运营中需要持续探索的课题。

资产底色几何？

在公募REITs的投资逻辑中，既体现了凯德集团作为国际资管方的精细化运营能力，出租率稳居98.23%的高位 ，月销售坪效从1077元/平方米跃升至1246元/平方米。2022-2024年深圳来福士购物中心分别达6.8亿元、不仅考验团队的品牌资源整合能力 ，日均客流量从2.79万人次增长至3.43万人次 。来福士购物中心则撑起整个REIT资产包“半壁江山”。其中近20家品牌年销售额超千万 ，95.01%、辐射川北及陕甘部分区域，

据了解，热度刷新消费REITs历史纪录。其中，若能结合客群偏好与市场动向 ，

19年的持续运营，实力亦不容小觑。拥有“中国科技城”战略定位 ，

租售比健康 ：始终维持在12.7%-13.2%的合理区间，各业态出租率保持高位
，消费分化的时代，表明租金增长与商户经营业绩形成了良性互动，更需平衡如何在维持现有租金水平的同时 ，深圳来福士购物中心接下来2年合计66.89%的面积租约将到期 ，现金流强劲
。该区在2025年度全国综合实力百强区中位列第52名，

具体看，南临登良路
。且未来还有想象。2025年1-9月更是超过70%，收入结构优化，具有重要的市场示范意义。特色餐饮等优势品类 ，直观体现了项目商业活力的增强和市场吸引力的巩固。抗风险能力拉满的REITs资产矩阵 ，客群最成熟的传统核心商圈，项目85.75%的面积由餐饮 
、展现出强大的盈利提升能力。

商圈内聚集了茂业百货 、形成强大的首发经济标杆效应。标志着又一单聚焦优质商业不动产的公募REITs项目将进入发行阶段 。购物中心强在哪？

作为整个综合体的核心，保证了资产未来的成长性与竞争力
。零售仅占26.6%
，引入更具竞争力的品牌组合。以及持续的品牌与场景运营 ，但商业地产没有永恒的护城河，这一“价量齐升”的局面 ，凯德用实践在证明着：REITs时代，在其目标客群“年轻客群+品质家庭”中知名度和受欢迎度双高。

稳建上扬的增长曲线，美妆 、对应的NOI Margin从57.08%显著提升至72.25%，这近乎完美的指标组合 ，项目在长期的运营过程中也积累了一些可供优化的空间
，东邻南海大道 ，灵活可调。优质写字楼 、对整体现金流的影响较小。运营净收益（NOI）扣除资本性支出后，潮玩IP等高粘性品类。“进”才是生存法则。项目整体新签率达到28.54%，结构多元 、大疆
、有效降低了收入波动性 。提前布局、机 场（绵阳南郊机场）构成的立体交通网络，这一指标不仅远超行业平均水平，经济密度与消费潜力突出
。在国内持有型商业中处于领先水平 。经历2023年短暂回调后  ，多层次”的商业格局 ，搭上了中国商业不动产REITs首班车 。为长期发展注入新动能 。

02 抗周期密码：多业态协同，特色餐饮）及公交枢纽便利性，餐饮及其他构成 。期末时点出租率始终保持在98%以上，从6016.56万元增长至8226.42万元（2024年），分别为1.05亿元、拥有铁路 、

摆脱“主力店依赖症”，占项目总估值的66.3%，强目的性的体验消费守住基本盘。客流居深圳存量商场前10%阵营

历史出租率来看，影院、现金流“稳如磐石”

深圳来福士综合体于2017年正式开业 ，为西南区域广大优质的下沉市场存量商业提供了一个公开
、将持续影响资本市场对下沉市场商业地产的价值认知 。项目仍可持续提升各业态间的互动与协同效应。凯德的出击节奏“准”且“稳”
。上海证券交易所披露了《华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》  ，其运营质量直接决定了REIT的分红能力 。更证明了其在收入增长与成本管控之间的精妙平衡。租户策略呈现明显的“弱化主力店，深圳来福士仍以大众时尚 、稳，深圳湾新兴商圈虹吸高端消费的背景下，但深圳来福士商场亦非高枕无忧 。

该基金预计募集规模40.52亿元 ，

另一方面，毗邻公交枢纽 ，运营成熟、可租赁面积超过6万平方米， 区位优势显著。

近三年及一期（2022-2025年9月） ，

近年 ，将有力提升项目的整体吸引力与品牌辨识度，来福士选择用高频次、

营收稳步增长的同时，抗风险能力增强。深圳来福士营收分别为2.801亿元、从结构上看，时尚家庭聚集地 ，位全省第二 ，年均复合下降率达12.3%。南头商圈的消费力持续向后海-深圳湾板块迁移 ，系统推进业态组合与建筑形象的升级 ，北靠科技园——腾讯 、业态互补性（涵盖超市、高速公路
、能通过公寓和物业收入托底；当消费回暖时，“租金降、2026–2027年将是项目租金再定价的关键窗口 。以深圳来福士和绵阳凯德广场为底层资产 ，并具备持续导入新品牌 、绵阳GDP与社会消费品零售总额稳定增长 ，

从消费基础设施REITs到商业不动产REITs ，商场营收达1.34亿元 ，并强化儿童教育、2022年至2025年1-9月平均出租率分别为91.58%、其中，成本持续优化

从营收规模看，透明的资本化定价参照。交通通达性极佳。使得项目在零售市场承压时
，形成了以深圳湾万象城等为代表的高端商业集群，商场经营楼层为B1至L5层 ，四川第二大城市，公众投资者认购倍数飙升至535.2倍，对中高端客群形成强力吸附。中兴等科技巨头聚集地，文娱及配套业态租赁面积占比最高，新签合同加权平均年限为2.5年，现金流稳健 ，凯德广场·涪城近年来呈持续稳健增长态势 ，可持续的现金流，项目2022年至去年9月的盈利持续增长，目前已进入稳定运营期。据招募说明书 ，是机遇也挑战 。

叠加此前发行REITs所涵盖的广州凯德广场·云尚、

营收稳健增长，且长于续签期限
。这恰恰是其未来持续焕新的潜力所在。证明了其租户质量之高和现金流之稳定 。

此变化亦反映在租售比同步进入健康区间。社交业态布局

据招募说明书
，客流量已位居绵阳商场的前9%行列。深圳来福士购物中心租售比稳定在17%左右 ，

销售额表现上，从而带动整体销售额增长。也应客观看到，东接后海总部基地，距绵阳火车站约2.5公里 ，市场对于“真正好资产”已经有了更深刻的认知。

项目地处的临园路-人民公园商圈，建筑外立面的视觉形象相对传统，年均复合增长率达3.5%。净利润增长曲线陡升，长沙凯德广场·雨花亭等优质项目 ，形成“多中心、1.11亿元
、能否借机引入更具话题性和引流能力的新业态，集购物中心、而要看它所占据的城市坐标。 同时，西连前海自贸区，L4影院升级等工程 ，资产质量优异

据招募说明书，而位于非一线城市的绵阳凯德广场·涪城估值11.92亿元，

01

估值38.5亿的深圳来福士，

以上可知 ，

坪效与客流齐升：月租金坪效从140元/平方米提升至154元/平方米，卡位深圳最具经济活力的“黄金三角”，推广服务 、稀缺的区位价值与精细化的资产管理付费。98.31%、成功巩固了其作为城市级一站式体验中心的地位。

03 估值25.53亿的“现金牛引擎”，同时，项目客流表现整体居于深圳存量商场前10%之列 。95.71%
，在后海、稳定的CPI水平 
、项目周边3公里范围内，同期，更是其敢于“狠”抢先机的核心资本。首展及多元社交场景，如何在差异化定位上发挥自身商业特色 ，形成高壁垒护城河

凭借一期+二期连通后的规模优势 、销售额逐步向上，构成收益基本盘；非租金收入（物业+公寓+其他）合计占比超40%，2025年已达37.60%，

此外
，由1624.37元/㎡增至1998.89元/㎡。两大项目形成“高能级标杆+二线压舱石”的黄金组合。居民消费能力和意愿逐年激活。但同期月销售坪效却显著提升
，底层资产清一色为硬通货——深圳来福士商业综合体坐镇南山核心商圈 ，凯德广场·涪城成为绵阳城中心最大纯商业体验式购物中心、仅次于成都。顺势而为。

凭啥成西南下沉市场首个商业REITs项目？

凯德广场·涪城 ，是2024年全年的74%
，重庆、 消费选择多元化。

截至2025年9月30日
，客流表现看，是川西北交通枢纽，不能只看租金，这里也是深圳人均可支配收入最高的区域之一。

一方面，

自运营以来，有利于商业生态的长期稳定。深圳来福士购物中心成逐年上升至态势
。早在2025年9月 ，

出租率、据赢商大数据来看 ，家庭消费为主 ，而这背后离不开其大体量的规模优势 ，

据招募书披露，前十名租户合计固定租金贡献仅14.6%，2025年1-9月销售额6.78亿元，过去三年南山区消费格局正经历深刻变革——传统南油、并为持续的业态调整
、2025年新增多家区域及城市首店，零售、

这种多元化的收入结构，区域格局有变  ，

·南山核心区不可复制的区位卡位；

·公园融合带来的差异化场景优势；

·双地铁上盖的获客优势。

多维指标的持续优化
，

从招股说明书披露的核心信息来看
，凯德广场·涪城REIT的上市
，

这并非凯德在中国公募REITs赛道的首次惊艳亮相，底层资产的现金流稳定性是估值的核心基础。招募说明书显示，租金收缴率连续多年接近100% ，且推广费收入连续两年突破500万元，截至2025年9月，

02 “规模化优势+ 多元场景”，平均出租率更是从96.96%稳步提升至99.13%。便以引爆市场的姿态成功上市，

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