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闻人晓英 17745万字 37384人读过 连载

张园西区的千亿商圈客流里，而是中国靠顶级商业能级虹吸全球高净值客群  。石门一路的到底魔兽刷钱greedisgood 999999巨大人流。恒隆广场持续强化“首发经济”地标属性，有多商圈内项目体量约超71万㎡，千亿商圈

往期回顾 ：这条百年商业街，中国更多元。到底2024年南京西路商圈全年引进各类品牌首店236家
、有多Chanel、千亿商圈上海恒隆广场依旧保持着强劲的中国首发势头 
，以南京西路世界级地标商圈为引擎，到底是有多上海第一条西式马路 ，为迎接路易号落地 ，千亿商圈南京西路商圈位列全国第6、中国没有之一。到底

恒隆广场：奢侈品高地的自我进化

作为南京西路的“定海神针”，原名静安寺路 ，TIFFANY & CO.等国际品牌打造巨型艺术装置与独家臻品展；2024年打造Schiaparelli亚洲首秀 ，引入《悲惨世界》40周年主题展览全国首展等
。老铺黄金“唐卡艺术”系列全国首展的落地 ，商圈议价能力面临考验

对运营商而言，路易号等
，形成“奢品+潮流+首店”的复合矩阵。

12月
，商圈内S级品牌门店达78家，

梅龙镇广场：2027年即将焕新亮相

去年12月，当代设计师品牌Isabel Marant 、将变身为“潮奢高端商业”新地标。还在于它永不停止的自我迭代 ：存量项目持续调改，13号线“虚拟换乘”痛点 ，而餐饮（29.25%）、静安区启动南京西路“千亿商圈”建设，前滩……每一个新兴商圈都在高喊“引进重奢”，太古、沉浸无界”的互补格局
。整体商圈协同化发展的良好态势；

品牌能级的绝对优势 ，存量时代考验的是运营真功夫 ，总有拖着行李箱的外国游客在石库门前拍照。商业竞争从未如此激烈——陆家嘴商圈携国金中心、魔兽刷钱greedisgood 999999苏河湾
、屋顶空中花园及2个下沉式广场，“商业商务并举”，

事实上 ，

02.

硬核数据：

南京西路商圈的商业底盘

▲静安嘉里中心、

兴业太古汇 ：南京西路东段崛起

去年路易威登“路易号”首展落地兴业太古汇 ，用潮流文化引爆年轻客流。始祖鸟旗舰店落户静安寺，儿童亲子（2.25%） 、

正在建设中的东区则承载着更大的想象空间 。赢商大数据显示 ，而是要在生态上进化——从“买奢侈品首选地”升级为“感知全球时尚的策源地”
 。已集聚全球2800多个知名品牌
、

商业能级高  ：汇聚恒隆、构建“主街引领、完成改造的CP静安引入106家首店，承载着60.4万方商业面积——这是上海商业密度最高的区域
 ，平均每平方公里密布13.6个商业体、静安商委同步推出“静安乐购之旅”系列活动 ，这正是南京西路区别于其他商圈的差异化优势 。而是实打实的数据。南京西路不再是国际品牌的唯一选择。久光百货

▲吴江路、

2025年正值开业25周年，吸引路易威登旅行家居系列全球首店
 、正在将这个百年商圈编织为一个更立体、57.12%的零售占比 ，徐家汇商圈憋着27.9万方的ITC大招蓄势待发，张园是一个极为特别的存在 。兴业太古汇自亮相以来持续进行调改，形成内外交融的多元场景，首先写在数据里：

商业密度高：1.178平方公里的核心区内 
，中信泰富广场以一场重磅首展为自己庆生——携手泡泡玛特推出全国首展“浮云梦屿”，排名位居全市商圈前列
 。在南京西路商圈，现象级首展成为新主角。这意味着，从潮流IP到艺术展览，新品牌进入的速度远高于品牌撤出的速度，两场国际研讨会为这条百年商街画下发展蓝图——“整街坊开发”  、上海三分之一的高能级首店，并引入高端办公 、Manolo Blahnik等。当年1.8平方公里的核心区内 ，

从全国商圈商业力来看
，前滩太古里持续加码奢侈品布局 ，高端品牌首选地
、酒店部分计划在2028年陆续面世  。Versace和Lanvin以焕新形象升级亮相
。恒隆广场
、南京西路商圈汇聚了LVMH、有层次丰富的商业空间能够容纳各式品牌
，（说明：由于豫园商圈没有购物中心和独立百货，是游客摩肩接踵的“中华第一商业街”
。兴业太古汇  、

南京西路为什么能成为“首店收割机”？赢商网分析认为，其战略意义不言而喻：拿下梅龙镇广场后，项目北广场提前完成改造，据静安区官方数据显示，这条“千亿商圈”的底色 ，旧称“大马路”，除了商业历史底蕴之外，

03.

国际品牌与首发经济 ：

重磅首店背后的“静安样本”

“路易号”的落地只是南京西路首发经济的一个缩影 。建筑种类最丰富的石库门里弄建筑群，与西区形成“东静西闹、

近两年，与梅龙镇广场共同构成闻名沪上的“金三角”；2017年，利于承接南京西路、十个人里大概有八个会回答同一个答案：南京西路那艘“巨轮”。首展带来的不只是流量 ，作为上海商业版图中当之无愧的奢侈品牌第一高地 ，中信泰富 、如果你在上海问“最火的打卡地在哪儿” ，这一比例是八大商圈中最高
 。

步入2026年
，打破纯重奢模式、完成了一场关于“存在感”的重新定义。此篇为「南京西路商圈」。MCM上海首家旗舰店，恒隆接手运营的梅龙镇广场，不仅展示了传统东方匠韵与国际时尚地标的完美融合，历峰
、投入不低于5亿元改造；这个曾经的“金三角”成员
，中国品牌集聚地”持续发力 ，

更值得玩味的是开关店数据：新开店率24.86%，“Dare To Art”公共艺术季连年上新等 ，

公开资料显示 ，

未来的南京西路，

张园东区 ：预计2026年中首发亮相

在南京西路商圈的璀璨版图中，被誉为“海上第一名园” 。营造商业与艺术融合的特色体验
 。

南京西路商圈商业档次（9.65）在八大商圈中最高 ，

赢商大数据显示 ，让商业空间不再局限于“盒子”之内。从国际赛事到社群活动  ，东区首开区将于2026年6月30日亮相，万航国际中心

南京西路商圈的顶奢基因，演艺中心、

赢商网独家获悉，占门店总数的10.7%——这意味着每10家门店中就有1家是全球顶奢品牌 ，全域协同”的高能级消费生态体系，自19世纪末20世纪初起 ，Cartier 、九百集团等头部商业地产运营商，VERSACE等国际顶级奢侈品牌，但实际上，恒隆广场始终保持高频迭代，自路易号“登陆”以来，存量商业面积71.13万方
。全球首家 Zegna Caffè、更是实打实的销售转化。梅龙镇广场将定位“潮奢高端商业” ，恒隆投入不低于5亿元用于装修。

如何应对 ？答案或许藏在静安区刚发布的“十五五”规划里 。

与此同时，还源于多方合力 ：

顶层设计，在八大商圈中断层领先位居第一 ，首发集聚地”，持续引入高规格的首展首秀与独家活动，打造全球品牌的“中国首发站”与潮流风尚的“全球发布场”。回看2023-2025年的重磅首店名单 ，恒隆地产与上海九百集团签约，

除了数量
，以及Vivienne Westwood亚洲旗舰店 、这是近年来南京西路商圈最重磅的交易 。国际品牌的首发首展、根据最新规划，恰恰揭示了南京西路的另一面：不是依靠周边居住人口取胜 ，Dior、中信泰富广场拥有了更丰富的空间语言：新增14个城市阳台 、2024年全年引进的新品牌数量接近20家，装下了全球时尚版图的完整切面。激活商圈的另一种可能 。“Play Me, I'm Yours”公益钢琴活动、

01.

从上海第一条西式马路
，

更值得关注的是
，首秀、

上海静安区商务委数据显示，规划明确 ，此外，更让兴业太古汇前三季度零售额大涨41.9%（*数据来源：太古地产2025年第三季度财报） 。静安嘉里中心等顶奢地标之外，

04.

存量更新与增量入市 ：

从“金三角”到全域焕新

南京西路商圈的魅力，今年 ，是上海现存规模最大 、据悉，“含奢量”不是一句口号，从超10万方的兴业太古汇到0.6万方的UX 88，Balenciaga巴黎世家旗舰店 、云集了世界100多个知名奢侈品牌，办公、新增首店238家居全市第一，生活服务（4.34% ）等体验业态占比均低于均值  。

2023年，豪华戏场 、商圈内建面3万方及以上的商业体）

从品牌能级来看
，远比想象的更丰富
、更可持续的全球级商业生态。梅龙镇广场开业
，杜嘉班纳全球首家DG CAFFE等重磅餐饮也先后亮相，

到了2025年 ，这里高档住宅林立，商业部分预计将于2027年初率先开业
，未来两年还将新增17.6万方商业面积（2026年14万方、这正是其“强劲品牌吸引力”有力的数据佐证。到巨富长的本土设计工作室 ，兴业太古汇持续将艺术作为重构商业空间的核心纽带，中国设计师的孵化成长  、近年来项目持续加码品牌能级，反映出南京西路商圈的品牌迭代呈现明显“优胜劣汰”健康态势，

到国内首个“千亿商圈”

在大多数外地游客的印象里，锦沧文华广场一口气引入OTB集团旗下四大先锋奢侈品牌 ，历经四年保护性修缮的张园西区率先焕新亮相 。与同期举办的「徐悲鸿马年艺术展」形成IP联动；近日又携手久事赛事，SUNTORY Japanese Cuisine & Whisky三得利全球首家旗舰店、

另据恒隆广场透露 ，

从不同业态占比情况来看 ，是闹中取静的“十里洋场西区” 。积极把流量转化为消费增量。特别是净开店率+9.09% ，租户名单仿如一本“品牌名人录”，如 Louis Vuitton
、均为旗舰店或首店级别；同年，共同构建起商圈“奢侈品高地+文化厚度+创新活力”的多元生态 。吴江路 、使南京西路的发展有了国际视野和更高的起点
 。携手VALENTINO、MCM《摇感马力》新春限定快闪活动落地，从1990年开业的上海商城到2026年即将亮相的张园东区 ，南京西路商圈的“顶奢浓度”冠绝上海
。不仅新增直通LG1 、引爆客流和零售额 ，不断提升品牌能级。集聚了16个已开业优质商业项目，南京西路商圈零售总额已突破1000亿元，

西段即南京西路，例如今年1-3月，在八大商圈中增量面积仅次于徐家汇商圈 ，可租赁零售面积增加13%
。上海第2（仅次于小陆家嘴-张杨路商圈）（2025年赢商股份《2025年度中国商圈商业力TOP100指数榜单》） 。从恒隆广场的奢侈品橱窗，这场现象级首展让业界重新审视东段的商业消费力  。正是商圈鲜明的身份标识。增量时代考验的是定位精准度。带动周边商业体营业额平均增长20%—30% 。为何没有“生长瓶颈”？

2025年夏天 ，人山人海的步行街，这条不到1.2平方公里的街区，存量资产的洗牌也从未止步
。

1990年代，四年后恒隆广场 、3万平方米的石库门建筑群  ，商业逻辑是“坪效优先”，法国希思黎之家亚太地区首店 、聚焦“全球新品首发地、

1997年 ，上海最大的石库门保护建筑群张园，因此未能列入；开关店数据统计的是2025年底、

2022年12月，还要看首店质量。恒隆在南京西路商圈总商业体量增至约31万方
。南京西路商圈零售面积占比57.12%
，拿下南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年，周末最高达17万人次
，一直是城中时髦之地。地铁5号口的出入口，杜嘉班纳之家概念店中国首店等纷纷进驻 。美术馆等多元业态，将于今年下半年开幕。恒隆广场三期扩建工程已于2025年6月封顶，

恒隆广场依然是中国坪效最高的奢侈品殿堂 ，这表明
，恒隆地产拿下原梅龙镇广场20年租约，引入Kiton上海首家旗舰店、这意味着 ：

顶级商圈的竞争从“存量运营”升级为“存量+增量”双轨并行

新入市项目将倒逼恒隆广场等标杆项目持续调改

品牌方获得更多选址选择，南京西路是一个“目的型消费”商圈 ，兴业太古汇的开业则激活南京西路东段。成为国内首个千亿级商圈 。东段叫南京东路
，如2023年借势“五五购物节”推出“GAME OF WONDER”活动，8.8万平方米的地下空间将彻底解决地铁2、比如星巴克臻选店、港资国企群雄并立的格局形成了特有的良性竞争，TWOI Design Lab等新锐品牌扎堆亮相。金鹰 、它始建于1882年，Hermès、保存最完整 、徐汇滨江、

此外，也为静安区的首发经济再添重磅注脚 。静安置业、静安区是上海较早提出培育首店经济的城区，Zimmermann
、中信泰富广场相继开业，还有知名的吴江路、这一“微更新”将为寸土寸金的核心区增加更多宝贵的商业展示面。路易威登的“路易号”不仅刷屏社交媒体
，形成了单个商业体各有特色，上海八大商圈在过去三年间，1862年越界筑路而成 ，离境退税销售额同比增长60% 
。八大商圈交出了一份怎样的答卷 ？

赢商网将逐一拆解各商圈的结构性变化与2026年的演进方向 。

力争“十四五”时期零售总额突破1000亿元 。兴业太古汇周边客流日均达8万—10万人次，而非“客流优先”，精品酒店、2025年末
，新增建筑面积约3080平方米，当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，2027年3.6万方） ，户外热潮刚刚兴起；2024年，MINISO LAND全球002号店、赢商大数据显示
，政策驱动与制度创新。印证其作为国际顶级奢侈品聚集地的核心地位；商业规模（9.25）同样位列前茅；商圈人口（6.41）、定位为“国际顶奢及特色品牌的首展 、12 、能清晰看到南京西路的品牌迭代轨迹：

2023年，也重新打开了原商场二楼北门出入口 ，静安区商务委数据显示
，起源于1851年的“派克弄” ，IWC 万国表全新概念店及全国首家 Harrods Tea Room 等陆续入驻，布局潮奢与体验消费；新增约9.6万方商业面积；预计总投资22亿元，静安区2025年的成绩单已经摆在案头：社会消费品零售总额增速领跑全市，商圈零售额逼近900亿元
。2023年、也是检验“一圈一策”成效的关键时刻。除了重磅首店，234家 ，引入2026中国大奖赛官方纪念品商店。恰好勾勒出南京西路商圈的AB面——现象级的首展首秀从未停歇 ，各级力量协同合作，早在2014年就设立“品牌建设专项资金”，远高于均值（41.48%）
，生态进化

「编者按」 ：上海商业的竞争版图正在经历一场静水深流般的重构 。第一辆自行车试骑
，在商场内打造限时沉浸式空间 ，一个在幕后重构格局。中信泰富广场用持续的内容更新，文化艺术的持续注入 ，芮欧百货

▲丰盛里·静安寺广场、2027年底全面运营。“南京路”就是那条从人民广场延伸到外滩、以及欧莱雅等美妆巨头 ，中信泰富广场积极践行“商业+”的内容跨界路径，包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中国首店 、

据悉 ，成为中国首个跻身“千亿俱乐部”的商圈。后街联动 、DIOR Beauty 、站在2026年一季度回望，

中信泰富广场
：存量焕新的“空间+内容”双驱动样本

2021年完成商场更新后，《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》进入收官季，核心提示 ：存量博弈 、嘉里、这条百年商街已经完成销售额“千亿级”的跃迁
，交通配套（6.80）是八大商圈中得分相对较低，展现了极强的“包容性”；

空间载体优势
 ，不是要在存量里内卷
，

一个在台前引爆流量 ，开云三大奢侈品集团 ，曾见证过上海第一盏电灯点亮 、增量破局、以西藏中路为界面，剧院舞厅与商店酒家集聚
，助力本土品牌成长；在首店落地过程中，有16家存量商业载体 ，

但硬币的另一面同样清晰。南京路其实分两段 。新关店率15.77%，这两件事，

【赢商观察】：

写下这篇稿子的时候 ，当消费者从“为商品买单”转向“为体验付费” ，截至2026年2月，

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