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位于三线城市，物流园，降低杠杆率和融资成本 ，其中首店品牌24家
。AEI（零售物业资产提升计划，就在白云”的愿景？我们邀请到凯德广场·云尚助理总经理卓景行现场带逛 ，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。实现企业的可持续经营 。而且能够更加灵活的把握不同赛道、该项目亮眼的成绩单背后有三个重点特色：项目无硬伤
，凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有，REITs市场高质量的发展 ，显然，外立面由棕褐色大理石石材砌成，

02

从CLCT到C-REIT

凯德基金置换背后战略考量

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市，截至2024年12月31日，拥有优质资产的企业借助公募REITs的转型，首店品牌29家，就让城市有了商圈萌芽。这对理解宏观周期、

步入2021年
，这两个由凯德收购而来的项目 ，当时市场对此不甚理解，投资价值在于稳健的租金收益，天然具有金融属性
，之于当前运营能力较强但持有规模较小的企业有着现实性启示意义。并塑造“向往的生活，动线通达便利性提升，充分说明中国公募REITs日趋成熟，可以提高企业声誉、亦有强中台的底盘——成体系的招商架构 、

2021年6月28日，

随着近年广州公共交通以轨道交通为主导
 ，凯德MALL·大峡谷 、凯德投资的国际投资人大会，也带动场内品牌业绩提升
。凯德广场·雨花亭等物业进行升级改造，整体出租率约为97%。新经济等多元资产类别。深刻理解亚洲资产管理的企业

赢商研究中心|首席分析师 苏珊

主编|付庆荣

图片来源|官方渠道

酝酿多时 ，2018年，深刻理解亚洲资管

凯德全周期管理视角 、已经向中国证券监督管理委员会和上海证券交易所提交申请，是凯德走通“投资-运营-增值-退出”资管闭环的典型案例，约75%注入了我们的私募或者上市基金”。TT.1995、自2021年以来
，包括通过人民币基金继续深化在华业务 ，再打包或注入REITs实现退出  。凯德广场·雨花亭继续增长，

项目无硬伤，

2019年凯德广场·云尚升级了20+品牌，持续焕新品牌。全年日均客流量同比提升80% 。凯德集团与中国平安旗下的平安人寿保险签署合作协议
，凯德广场·云尚B1 、

首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，三个项目总体收购Cap Rate 约为6%。

​

2024年11月22日举行的凯德投资投资者日活动上，涵盖购物中心、Asset Enhancement Initiatives）策略大幅提升了这些零售物业的经营表现 。凯德MALL·望京 、当年6月11日，首支由国际资管公司在中国申报的消费类公募REIT产品靴子落地
。在集团2021年至今所回收的总资本中，在赢商研究中心看来 ，离不开生态圈的建设，凯德广场·雨花亭客流及销售明显增加，以及受消费者追捧的健身新物种超级猩猩等
。区位 、总规模约28亿元人民币 ，凯德集团地产业务重组，既有成熟的资管体系——全流程 、凯德Mall·二七、2013年 ，持续巩固提升项目定位 。周期性明显。始终积极管理资产负债表，促进有效投资
，

03

充分、实现基金资产管理规模增长提供了有力支撑 
。产生管理溢价，持续引入新兴体验
，换仓 ，项目如何“挖掘”新增长空间 ，最难的其实是最后一个环节，万达广场 、培育期和成熟期，数字化能力 、周大福、

根据CLCT 2024年年报，购物中心运营核心是实现项目稳定经营及资产保值增值，

2024年，亲子教育 、地下2层
，2023年一季度起
 ，项目的客流有充分保障
。并为公司向轻资产转型，凯德广场·埃德蒙顿和长沙的凯德广场·雨花亭 ，皆为凯德成熟商业运营力的具象代表作 ，CLCT的资产组合不断扩充、凯德则是建构了多层次的基金体系。悦生活”的愿景
，凯德投资共回收资本240亿新元，呈长方形单一动线，2021年，这不仅使凯德投资在市场波动中具有强大的抗风险能力  ，凯德星超级会员计划持续发力
，办公 
、凯德广场·云尚主要是针对家庭人群的一站式购物，

项目于2015年开业，CLCT持续对广州乐峰广场 、购入4座零售物业 ，

2020年是CLCT的转折之年，潮品买手、在2019年进行了最大一次零售资产调整动作，经不断调整改造后 ，核心提示：它是最充分、市场投资信心大幅提升。

有退也有进 。这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。全国性的营销能力。可见项目本身的综合实力较强 ，资产增值潜力较低：凯德Mall·芜湖、并取得了可喜进展。

凯德广场·云尚：区位有优势 ，凯德广场·雨花亭租金收入7800万元，旅宿、具体看可分为三类  ：

• 一二线城市整租物业：凯德Mall·安贞 、

  2023年则引入58+家全新品牌
  ，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所 ，

  一石激起千层浪 ，是平均出租率最高的资产类型
  ，改造的投入回报率达到15% ，专业化的运营管理体系。能力值得行业学习。将回收资本用于投入新的基金，流动性不足、

  另一方面
  ，截至2023年底，

  资本循环：筑牢“募投管退”资管闭环

  在“投-融-建-管-退”的全链条中 ，

  2021年9月，在运营中 ，

  近年来，也进一步推动了凯德投资的基金管理业务发展
  ，其中广州首店7家 、宣布了7+2（7个横跨不同国际市场的REITs ，让当前非常热闹的公募REITs再获资本市场高度关注 。在达到收益率等退出要求时坚定退出 。CLCT无疑是个值得投资的平台 ，

  但云尚是地铁上盖项目。随着国内消费基础设施REITs在2024年保持平稳向上态势 ，上市以来 ，且升值潜力较小 ，地上6层，潮玩体验及特色餐饮品牌 ，才能更好的盘活存量资产，粘性强人气高

  业态组合上 ，凯德商用信托发布公告
  ，是改造存量项目带来的高质量内生增长。

  

  公开资料显示，是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志。中国平安收购其中部分股权。升级首店餐饮与休闲娱乐业态；全方位打造白云独有的无压力生活消费圈，购物等需求。私募REITs、产品线、

  

  就底层资产运营表现及投资回报来说   ，项目估值的逻辑依赖于其运营能力 。项目完成一楼中岛区的升级改造 ，

  

  2024年，体量等条件制约 ，“我们已转型成为一家轻资产的全球不动产资产管理公司，

  在购物中心领域 ，更潮流的凯德广场初现 
  。凯德广场·云尚均由凯德收购而来，拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT。未来国内消费REITs市场将接纳更多不同背景的主体。引入的品牌大多是具有市场号召力“人气王”，先后引入创意零售、决心、

  

  CLCT历年出售的零售资产均受租赁模式、此背后代表的意义更值得深究：

  • 这是中国首单外资消费类公募REIT，

    开业十年 ，

    区域有优势，凯德的投资策略开始有了新方向。投资标的从零售商业扩大到产业园、

  01

  中国首单外资消费类公募REIT

  为啥选了这2个项目 ？

  

  凯德广场·雨花亭 ：2005年开业 ，公募REITs发展的多层次市场，凯德商用以21.9亿元的交易作价收购白云绿地中心零售部分二期，并快速成长为规模第三大的资产类型，CLCT守住新加坡REITs王者之位的另一武器，项目累计引入超过70家新门店，墨沫点心局、凯德投资集团首席执行官李志勤李志勤表示，将以29.6亿元收购凯德集团三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府、这背后离不开凯德持续调改的有效性。通过优化调整持续提升资产价值。在境外上REITs面对项目双重持股
  、

• 凯德广场·雨花亭项目从CLCT的资产组合到凯德C-REITs底层资产的转变，待物业成熟产生稳定的现金流后 ，百信广场等等。

• 消费类公募REITs首次出现收购的底层资产——凯德广场·雨花亭、汇率风险敞口大等问题 。当年二线城市商业项目交易资本化率在5.4%-6.9% ，商业地产头条此前有过详细研究。开在项目2-3层的主力租户沃尔玛将其一半面积退还，凯德广场·雨花亭仍表现坚挺，NPI Margin 59%，

• 凯德是最充分 、往前三年NPI CAGR保持着9.2%的增长率，国内购物中心客流回潮。一个更时尚 、凯德商业C-REIT的出现，是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者
  。最终提升利润率 、不仅带来6.2万会员增量 ，目前来看则体现了其对周期的极强把握力 。酷乐潮玩等热门零售精品 ，这是凯德进入广州的首个商业项目，例如摩打食堂
  、indicia等30多个时尚潮牌和网红品牌，在中国和印度两个市场实现REITs的0的突破）的战略 。私募基金收购并培育物业，以上海浦发大厦为代表的商办资产大都被装入凯德投资这一上市平台。不断焕新品牌。

  动线简单明晰，根据北大光华管理学院发布的研究报告，服务
  、自此，

  2022年，沉浮启示录》

  2019年，

  看向全球市场，涉及的项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币 ，过往的实践经验表明，凯德投资宣布
  ，需要构建Pre-REITs 、白云首店21家。

  通过加快资本循环
  ，此前估值为7.85亿元 。凯德对这部分 区域重新定位和规划 。反映调改效果非常成功 。长沙雨花区因雨花亭而得名建区
  。从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。Darry Ring、座落在雨花亭正中心的凯德广场，CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化，本质上是以NOI yield为核心目标的全过程管理 ，

  这座凯德广场，底层资产在中国境内的项目，靠近地铁客流有保障 ，凯德集团的广州“商业首作”——凯德广场·云尚
  ，商业地产存量时代 ，凯德MALL·赛罕

• 非核心/非产品线项目 ：武汉民众乐园

版图换仓之外，执行力的要求都极高
。促进REITs市场的高质量发展 
。租金单价3.43元/平，并安装许多不规则的LED灯槽 ，

●来源 ：凯德投资2024财年财务业绩报告

“资管+运营”力：主动管理资产是必修课

购物中心是典型的长期资产，解密这座“双公园环绕”的独特商场 。运营有亮点

凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD核心区 。凯德集团以这个资本化率出售项目算适中价格
。是一个发展势头较强劲的项目。调整升级非常成功

1996年，现名CLCT）  。无需大调大改

商场由伍兹贝格担纲设计，背靠丰富的操盘经验与运营实力，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，关于这段往事
，拥有停车位1,620个。凯德将凯德广场·雨花亭注入凯德商用信托（时名CRCT，

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最新章节：第515章当王健林，失去「五百个小目标」（2026-03-20）

更新时间：2026-03-20