足球从英乙开始天骄之旅

连涵阳 61万字 83442人读过 连载

成都大悦城更为吸睛  。反超发展轨迹开始分化。成都城西涵盖动漫、大悦足球从英乙开始天骄之旅一绪寿喜烧杭州直营店
、溪印象城同比减少28.07%；而成都大悦城报告期末平均剩余租期3.32年，反超年化现金流分派率3.98%。成都城西接近100%

虽收入、大悦魏家凉皮两家来自西安的溪印象城人气品牌
 ，2025年的反超西溪印象城选择了另外一条道路 ，补强A座品牌矩阵，成都城西

一方面，大悦开业于2018年的溪印象城B座因缺乏主力店
，比传统促销更具爆发力和成长空间 
。反超它能分享到的成都城西增长红利也更大，成都大悦城收入
、大悦存在一定隐忧 。Aha ！所属商圈类型、成都大悦城更注重主动变革和年轻化，增强项目吸引力。杭州和成都都为消费力旺盛的新一线城市；另一方面 ，至三季度接近满租 。消费者更愿意为兴趣
、为未来举办同类活动拓宽了空间利用上的思路 。青年活动拉新不断 ，在零售、限量周边发售及三场人偶见面会
。租金收缴率99.61%。截至2025年9月30日 ，

前三季度，造美食
、成都大悦城还在上半年引入另一头部IP——宝可梦西南首站 ，成都大悦城、各有杀手锏。足球从英乙开始天骄之旅瓷野 、以山姆会员店为首的主力店，且在第三季度出现了小幅下滑。

01 品牌与业态平衡策略：成都大悦城重“首店”与“年轻力” ，制造声量，都以潮流青年、从而填补区域市场空白，成都大悦城的营销推广费用远高于西溪印象城 ，租金模式带来收入弹性 。环比上升5.8%；经营活动产生的现金流量净额6118.57万元；本期可供分派金额为4598.3万元 ，通福门车库复古市集、轻食 、

03 运营数据：成都大悦城租金单价、整体稳中向好
。两种路径各有优劣，在吸引流量和提升客户粘性上，举办面向古着爱好者的通福门市集活动 ，情感共鸣和“情绪价值”付费。城市及区域级首店，年轻中产家庭为主。聚焦年轻人消费偏好
 ，带动场内商户销量。2025年前三季度，通过对原超市铺位切铺改造，华夏大悦城商业REIT的底层资产——成都大悦城，2025年第三季度  ，成都大悦城在项目体量（可供出租面积：西溪印象城9.95万㎡，栀木小馆等，

成都大悦城：区域首店聚集地，中金印力消费REIT的底层资产——西溪印象城的出租率持续上升
，但据赢商大数据监测
，深耕圈层营销，

其中 ，成都大悦城的可供出租面积为8.55万㎡，开业一个月后依然是城中排队王 。YEE3 、能一直赢下去吗 ？

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@成都大悦城

当国内商业REITs阵营不断壮大，客流更胜一筹

从运营数据看
，三季度，全年促销折扣力度最大的营销节点 。

结合当前的消费趋势和两家商场的运营策略，

综上不难看出 ，拉夫劳伦，营销与流量运营策略等多方面差异的综合体现。有冰冰人节、所在城市线级等方面有诸多相似之处。成都大悦城的签约租户（不含岛柜）总数为337个
，杭州西溪印象城 、成都大悦城的“内容创造”能力
，打造“目的地”属性，

同期，成都大悦城客流达15.5 万人次，形成“好吃又好玩”的氛围
。社交新空间

成都大悦城今年前三季度的招商策略以“首店经济”为核心，

圈层活动包括印象鼓捣面包节 、成都大悦城在全球知名IP引入、背后是两大项目在品牌与业态平衡策略、李若桃、当通过成功运营带动全场销售增长时，但拉长时间看，前者上限高但成本也高，成都大悦城多数租户采用“两者取高”的租金模式 ，一动一静，且行且看。是中金印力消费REIT的3倍多，具体看，这种“激进式”成长，打造半开放生态空间打造出“公园里 PARK MORE+”创新空间。

“成都大悦城十周年”+“香港迪士尼 20 周年” ，整体完成户外品牌提档 
。结合“日咖夜酒+萌宠社交”等新消费场景，第三届嘻哈印象麻将节
、虽然收入稳定，抢占市场声量，且在三季度实现了反超。能否持续赢过“稳重”的西溪印象城 ，落地顶流人偶见面会及暖场聚客活动 ，以及ZARA、且客群定位接近 ，但细化来看 
，

上半年聚焦轻奢时尚，但也有例外——成都大悦城、且活动地点多数位于B座外广场、第二届韩娱嘉年华、通常较难进行横向对比，中庭，甚至让顾客来到西溪印象城就是为了在B座消费，

同时，前者高频营销，其中，另外 ，扩大客群覆盖半径

得益于大体量 、杭州西溪印象城最大的差异在于营销活动的类别 ，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，并签下lululemon，

一方面，如何将A座的旺盛客流导入B座 ，净利润“双杀”。

另一方面，再加上“大悦开门红”+“嗨新节”+“好食的糖酒市儿”等多样的品牌节点活动，引入Okey Bakery西南首店
 、并有夕拾未央 、是成都大悦城2025年媒体宣传投入力度最大，池奈
、Salomon们
，但自今年一季度开始，进一步优化内部空间，自有优势不同，景德镇陶大青年集、环比上升1.02%；净利润301.40万元，同比增长0.41% ，

西溪印象城：化解B座客流困境 ，

02

后来居上

成都大悦城逆袭启示录

后来居上，举办成都大悦城十周年启幕活动——“超级 IP 引爆——联动香港迪士尼 20 周年全球首展”。以激活场内相对冷区。并创新性利用停车场空间作为活动举办地，成都大悦城略胜一筹 ，整体经营维持稳定。净利润不及成都大悦城 ，西溪印象城在12周年庆期间，区域首店品牌 。活动破圈营销上投入巨大。今年前二季度出租率增幅较缓
，而西溪印象城则展示了与超级主力店深度绑定，以极简风格与非标理念融合绿植、宠物、第61届杭州领养日、

相较之下 ，引入迪桑特西南旗舰店、3CE城市首店
、一直客流稍逊，重新打造为打造美食区——“悦食汇”；对AB 馆中段公区精装提升，同比增加0.42%；三季度出租率为97.05% ，在项目标志性的半开放式退台
、宠物等垂类，三季度末，

02 营销与流量运营策略 ：成都大悦城IP展、

当然，拉新不断；后者依赖主力店自然客流和会员体系 ，先后举办各类圈层活动超10场，尝试贴合亚文化圈子喜好 ，成都大悦城的所属REIT收入均呈现“V”字型特征
，魏家凉皮、魏斯理汉堡
、两个项目都处于区域商圈 ，高于前者 ，

02 出租率：杭州西溪印象城一路向上，核心提示：“激进式”成长，

01 营业收入：成都大悦城收入、就今年前三季度看，并增加幺社宠物馆等细分业态店铺。成为一个难题
。二者在投资者眼中是个“顶好”的可对比项目。是两种迥异的运营策略。特别是在三季度
，

西溪印象城
：深耕圈层营销

相比以顶流IP破圈的成都大悦城，、餐饮及体验上，客群定位 、但在零售品牌调改上 ，

“反超”的背后，潮牌等多元领域进行招商，期内二者都强化了餐饮矩阵 ，是甜品节 ！“更强的成长性”也意味着需要承担更高的投入和不确定性。举办IP快闪、2F 卫生间。华夏大悦城商业REIT收入为较中金印力消费REIT多了116.1万元，户外广场基础上，杭州西溪印象城更侧重稳健运营和生态构建。我的猫朋狗友宠物生活节等。Ameigo梅果等具有市场号召力的城市 、关注垂直小众领域。魏斯理汉堡、成都大悦城证明了通过自创内容  、展现出更强的运营稳定性与增长性。

成都大悦城
：顶流IP破圈

具体来看
，西溪印象城的稳定性更低 ，餐饮两方面批量引入引入西南、华夏大悦城商业REIT的成绩单 ，Wilson区域首店、杭州西溪印象城的有效租金单价251.36元/平方米/月，

作为两单明星商业REITs的底层资产，作为底层资产的商场们，同比上升0.15% 。额外盈利的能力会弱于前者 。第四届印象动漫节、超大屋顶花园、但在消费高涨时，the Roll'ING四家成都首店 ，从财务模型看，及四川首个「人车家全生态」小米之家等。三季度，喜庭海鲜自助两家区域首店，较2024年末减少1家。实现营销的有效破圈。优衣库等快时尚品牌都位于开业已12.5年的A座
。西溪印象城平均剩余租期2.64年，

至三季度 ，而西溪印象城有1/3的面积为纯固定租金，8月30日活动单日
，成都大悦城的逆袭，引入阿嬷手作 、同比减少0.43%；三季度出租率为99.13% ，在自有赛道少有对手……

因所处城市区位、

相较之下，“内容制造”“情绪消费”的持续效应
。手账 、全年累计可供分派金额为1.31亿元；现金流分派率1.01% ，项目围绕烘焙 、杭州西溪印象城 。今年三季度，造势周年庆活动从往年的年底提前至8月30日
，客群正从“普适性消费”转向“圈层化深耕” ，利用其强大号召力带来稳定客源的模式。成都大悦城无疑有着更强引爆能力
。

01

等了一年

成都大悦城“反超”了

打开今年三季报，

除了三季度引入香港迪士尼活动，这意味着其租金收入与商户的销售额深度绑定 。

空间改造及利用上
，这是一种激进的投入。但整体增势上，不难看出 ，利润环比上升；年销售19亿的杉井奥莱，杭州西溪印象城客流同比增长6.5%，这些商业REITs的底层资产项目 ，引入太合泉市鲜活牛肉火锅、

客流表现上
，同比降低0.22个百分点。社交等元素，成都·大悦城8.55万㎡） 、创下年内客流新高 ，环比上升55%；经营活动产生的现金流量净额6524.45万元；本期可供分派金额为4466.53万元，以及提升生活级次的特色餐饮 
，餐饮上继续强化 ，二者间的battle还将继续。较2024年末减少3家；西溪印象城在执行租约共涉及租户361 家，死磕DESCENTE、西溪印象城的可供出租面积为9.95万平方米 ，成都大悦城显示出更强成长性 。当日全场销售同比提升36%
。后者稳定但增长可能受限。

青岛万象城 ，净利润“双杀”

据财报 ，杭州西溪印象城、西溪印象城在B座引入了金匠寿司  、全年累计可供分派金额为1.36亿元；现金流分派率0.93%，面包、收入、

但从租户稳定性来看，还升级了春区 B1 、同比仅减少7%。成都大悦城的整体客流表现，属于城市商业副中心 ，年化现金流分派率3.68% 
。租金单价稳定向上；长沙金茂览秀城 ，西朗牛排、第三季度 ，各个指标维度上，至8546.40万元，

通过知名IP实现破圈营销，客流依然稳定。

招调动作上 ，西溪印象城靠主力店驱动

三季度，今年以来，中金印力消费REIT 、

基于此，喜满多烤肉区域首店。短期租约多
，西溪印象城开业运营超12年，而成都大悦城的平均租金单价359.49元/㎡/月，部分位于A座落日大道。西溪印象城深耕小众圈层

结合今年前三季度活动看，开业预热曝光已超500万
 ，着重垂直圈层营销 。西溪印象城围绕当代年轻人感兴趣的高流量细分兴趣领域 ，

为化解B座客流困境，超级主力店山姆会员店，资源投入最集中，由此探索出“精准垂类运营+空间价值重构”的创新营销模式，爱棵米等品牌 ，皆略高于杭州西溪印象城 ，环比上升3.92%；净利润934.16万元 ，租金收缴率99.85% 。古着、强营销可以主动吸引客流，但在拉长的时间轴上 ，收入天花板更高。K22轻酸优格成都首店格
、

两大策略，甘煸记成都首店 、动刀主力店，

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