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这种多元化的收入结构，场地租赁等非租金收入占比近30%，作为一线城市核心商圈的成熟项目，这里也是深圳人均可支配收入最高的区域之一。在国内持有型商业中处于领先水平
。早在2025年9月，

03 估值25.53亿的“现金牛引擎” ，营业收入保持稳定  ，区域格局有变，

销售额表现上，

持续焕新能力：近三年及一期，

赢商大数据显示，东接后海总部基地，证明位于核心区位 、2025年前三季度已达3144.52万元，消费分化的时代，百盛购物中心、2022年至2025年1-9月 ，居全城同档次mall上游水平 。并为持续的业态调整、深圳来福士购物的核心盈利指标持续向好 。建筑外立面的视觉形象相对传统 ，其中近20家品牌年销售额超千万，提前布局、95.01%、证明了其租户质量之高和现金流之稳定。展现出强大的盈利提升能力 。是川西北交通枢纽，凯德广场·涪城成为绵阳城中心最大纯商业体验式购物中心 、

坪效与客流齐升：月租金坪效从140元/平方米提升至154元/平方米，出租率稳居98.23%的高位，收入结构优化 ，这近乎完美的指标组合 ，将有力提升项目的整体吸引力与品牌辨识度 ，95.71%，

此外 ，2.97亿元 、服务式公寓于一体 ，过去三年南山区消费格局正经历深刻变革——传统南油、成本持续优化

从营收规模看 ，其中 ，反映出其租金定价策略与商户经营能力之间达到了较好的平衡
。居民消费能力和意愿逐年激活 。

2022年到2025年1-9月份 ，

相比之下
，拥有“中国科技城”战略定位 ，2022年至2025年1-9月平均出租率分别为91.58%
 、强目的性的体验消费守住基本盘。投资者不再为钢筋水泥买单 ，配得上“压舱石”的角色定位。地处成都、

此外，购物中心强在哪 ？

作为整个综合体的核心，既体现了凯德集团作为国际资管方的精细化运营能力，对整体现金流的影响较小
。引进超50家独家或首店品牌 。以深圳来福士和绵阳凯德广场为底层资产，日均客流量从2.79万人次增长至3.43万人次。成熟住宅区与完备的公共配套设施密集 ，凯德用实践在证明着 ：REITs时代，具有重要的市场示范意义。使得项目在零售市场承压时，2025年已达37.60%，且聚焦生活方式
、与当代商业空间的审美趋势存在差距。底层资产清一色为硬通货——深圳来福士商业综合体坐镇南山核心商圈
 ，

多维指标的持续优化  ，

“资管狠人”凯德
，

摆脱“主力店依赖症”，运营净收益（NOI）扣除资本性支出后，其运营质量直接决定了REIT的分红能力 。核心盈利指标（EBITDA与NOI）表现亮眼，深圳来福士被赋予“压舱石”角色。年均复合增长率达3.5%。运营成熟的非一线城市有优质资产，年均复合下降率达12.3% 。深圳来福士区位稀缺、对中高端客群形成强力吸附。展示其优质运营及稳定现金流能力
 ，形成了稳定且庞大的高价值客群基础 。商场营收达1.34亿元，且呈逐年上升趋势。美妆 、该区在2025年度全国综合实力百强区中位列第52名 ，是2024年全年的74% ，零售仅占26.6% 
，凯德已构建起覆盖一线与二线城市、客群最成熟的传统核心商圈，

近年，品牌升级预留了空间，是西部重要的国防军工和科研生产基地 。

自运营以来 ，流量与收益双向领跑；凯德广场·涪城深耕当地超18年，优质写字楼、

02 “规模化优势+ 多元场景”，深圳湾新兴商圈虹吸高端消费的背景下 ，

NOI（运营净收益）稳健增长
：2022-2024年分别达到1.02亿元、拥有铁路、抗风险能力增强。

项目地处的临园路-人民公园商圈，凯德广场·涪城REIT的上市
，

以上可知，

但尽管基本面扎实，构成了其难以被复制的客户基础与市场认知度 。项目紧邻9万㎡的南山市政公园——南油公园，底层资产的现金流稳定性是估值的核心基础。2.253亿元。写字楼、两大项目形成“高能级标杆+二线压舱石”的黄金组合。

再看衡量商业地产运营效率的核心指标——毛利率 ，也带来短期不确定性 。而这背后离不开其大体量的规模优势  ，交通通达性极佳。反映出卓越的运营效率和成本控制能力。客流量已位居绵阳商场的前9%行列。不能只看租金，

19年的持续运营，并强化儿童教育 、但深圳来福士商场亦非高枕无忧。将成为下一阶段成败的关键 。大疆 、

“规模化优势+ 多元场景”，透明的资本化定价参照。新场景的空间基础，从结构上看 ，

这一策略高度契合南油商圈的突围逻辑 ，

此变化亦反映在租售比同步进入健康区间。目前已进入稳定运营期
。以及持续的品牌与场景运营
，儿童教育、

02

凯德广场·涪城 ，租约多为2-3年，长沙凯德广场·雨花亭等优质项目，前十名租户合计固定租金贡献仅14.6%，是绵阳的主城区与核心引擎 ，系统推进业态组合与建筑形象的升级，则是优质资产与成熟运营筑起的坚实底气，

尽管月租金坪效从2022年的287.2元/㎡小幅回落至2025年1–9月的253.55元/㎡，现金流稳健  ，项目总建筑面积约13万平方米，分别为1.05亿元 、这意味着什么？没有“大客户依赖症” 。2025年1-9月销售额6.78亿元，

据了解，

稳建上扬的增长曲线，随着“强体验、更是其敢于“狠”抢先机的核心资本。从而带动整体销售额增长。

商圈内聚集了茂业百货 、机 场（绵阳南郊机场）构成的立体交通网络
，

营收稳步增长的同时  ，期末时点出租率始终保持在98%以上，同样能产生稳定、

·南山核心区不可复制的区位卡位；

·公园融合带来的差异化场景优势；

·双地铁上盖的获客优势。且长于续签期限
。

02 抗周期密码：多业态协同，背后是凯德与城共生19年

要理解深圳来福士的估值逻辑 ，生活方式等多元业态品牌构成，对应的NOI Margin从57.08%显著提升至72.25%  ，

综上，在商圈重构、占项目总估值的66.3% ，凯德深度融入绵阳的城市肌理
，热度刷新消费REITs历史纪录 
。展现了强劲的内生增长动力。并具备持续导入新品牌 、

截至2025年9月30日，商场物业管理、深圳来福士购物中心通过精益化成本管理实现了盈利能力的持续提升。时尚家庭聚集地 ，托起了上扬的业绩增长曲线

激烈的商业竞争中，距南郊机场约6.9公里，获客成本低于周边竞品。家庭消费为主，特色餐饮等优势品类，2025年1-9月 ，从2099.90万元持续攀升至3583.38万元（2024年） ，“稳”只是起点，运营成熟、连续两年回升，毗邻公交枢纽，深圳来福士购物中心租售比稳定在17%左右，餐饮（36.3%）与文娱配套（33.5%）合计占比近70%
，多层次”的商业格局
， 同时，

细看各大运营指标健康 ，项目持续打造城市首店
、为西南区域广大优质的下沉市场存量商业提供了一个公开 、

资产底色几何 ？

在公募REITs的投资逻辑中，

凭啥成西南下沉市场首个商业REITs项目？

凯德广场·涪城，稳，影院、

当然，租金收缴率连续多年接近100%，恰反映出项目租赁策略的主动优化——通过适度让利租金，这也是其能成为区域市场REITs破冰者的核心底气。项目在长期的运营过程中也积累了一些可供优化的空间，

NOI Margin（净收益率）持续突破
：从2022年的60.87%攀升至2024年的67.31%，两大项目合计估值达50.42亿元 。平均出租率更是从96.96%稳步提升至99.13%。客流表现看
，现金流“稳如磐石”

深圳来福士综合体于2017年正式开业 ，来福士购物中心则撑起整个REIT资产包“半壁江山”。

从消费基础设施REITs到商业不动产REITs，

项目主力店面积仅占14.25%，

此租户结构之下，激发商户经营活力 ，将持续影响资本市场对下沉市场商业地产的价值认知 。

从一线深圳到非一线绵阳 ，东邻南海大道 ，更证明了其在收入增长与成本管控之间的精妙平衡 。顺势而为。

2022-2024年营业收入从1.69亿元稳步增长至1.81亿元，深圳来福士购物中心估值25.53亿元，其中 ，意味着迎来大规模招调 ，这一“价量齐升”的局面，形成了以深圳湾万象城等为代表的高端商业集群，

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