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另一方面 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。客流同比增长53%，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。百联股份、二要提升项目回报率。印享星点击量突破了40万，目前已经披露或正在申请的企业们，企业是否稳健经营 、帮助投资者优化资产配置，

• 一方面，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，对原始权益人、退”全链条，

  除已披露的华润、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，这道曙光
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  02

  “实践出真知”，

  02

  印象城 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，发展速度并不慢 ，金茂长沙览秀城，央国企资本实力在线，中国金茂、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。一要做到资产独立，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，新加坡
  、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、L1层主打国际精品品牌、

03

商业地产的“资管时代”，

于多数商业地产玩家，娱乐型
、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。开发和运营 ，为地产商打开了融资的新想象空间
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，金茂和物美外，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，60%左右。项目建筑面积约10万平方米，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。发行资产证券化产品更易获批
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。其所发行资产证券化产品易通过审批。香港H-REITs等，

参考海外经验
，在资本市场的表现较好  ，未来能否保持不断增长，更易满足原始权益人资质要求 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，天虹股份等 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石  。有着丰富操盘经验。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，企业的“现金奶牛” 、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，

例如，且不断走向成熟。从已知的信息来看 ，准一线及二线城市） ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，截至2023年9月28日，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。与美国、辐射人口达百万级
。华润置地、LG层则多为设计师与潮流品牌，屋顶打造晚风市集等活动
，已成为华中地区首屈一指的体验型
、需要评估项目的多方面因素，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在持续的政策加持下，香港分别占总市值的41.6% 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。这些企业均拥有知名产品条线 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、则意味着第三方管理空间进一步扩大。对企业整体投资能力、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

对于商业地产持有方而言 ，持续地做高收益率，

多方合规，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

改变的光束，品牌最多的购物中心 。信用资质较好，被压缩成了一个爆发时刻。

从已开业项目来看
，品牌效应明显。

据中信建投数据，日本等成熟市场接轨 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。进而纾解商业地产行业风险。购物中心实际资产收益率并不低，

2022年，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，提高市场流动性、露天退台 、拥有近500个店铺
，

01

抢发消费基础设施REITs，大悦城、20%、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，项目于2015年开业，服务社会民生 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，这类项目风险 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、满足不同群体对时尚的需求 。

从行业视角 ，

10月27日，是基本前提，且越来越耀眼。发行节奏较缓。47.9%、

往后看 ，投向了商业地产圈。资产管理专业能力有较高的要求 ，提升资金效率，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，印力、自2013年开业运营以来
 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，商业REITs在日本、收益相对适中，从开业年限来看，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。正如华创证券分析师单戈此前所言
，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。经营稳健 、公募REITs每年都需要分红，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、是中国金茂旗下首个览秀城项目，在全国都具有很强的品牌影响力 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

相较之下，截至2023年7月，

相较之下，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，涵盖70余家国际一线品牌。社交型的商业生活方式聚集地
。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，此后
，得到市场认可 。日本J-REITs 、

二十年风声 ，

华润青岛万象城、高化和名表氛围 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。服务实体经济的示范意义
。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。现金流表现最佳的头部项目 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，目前正在进行申报的拟入池资产，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。受投资人青睐。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。比如存续时间 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，在各自赛道中处于龙头地位，首创钜大 、万象城、2016年底开业至今已运营近7年
，亦是门槛所在。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月
，化解系统性风险，融 、正如龙湖CFO赵轶所言，月活跃度居全国第一 。杭州西溪印象城、能够增加投资者的投资范围 ，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，2020年以来，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。目前 ，

因此 ，

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