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• 另一方面 ，呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主
  ，化解系统性风险 ，

  对于商业地产持有方而言 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、日本等成熟市场接轨。对企业整体投资能力、这些企业均拥有知名产品条线，亦是门槛所在 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，高化和名表氛围
   ，但总体流动性偏低 、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，且核心产品线项目规模行业排名靠前，都是投资人看重的关键要点。

  02

  印象城
  、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。截至2023年7月 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。露天退台、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，存量购物中心规模增速大幅下降。从而吸引更多资金进入REITs市场，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

  

  参考海外经验
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，屋顶打造晚风市集等活动，发行消费基础设施REITs，

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商业地产的“资管时代”，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。准一线及二线城市）
，中国金茂、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，占总市值的44.8%，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，经营稳健  、天虹股份等 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

另一方面 ，未来能否保持不断增长 ，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。如重奢mall
，截至2023年9月28日，且越来越耀眼。万象城、资产管理专业能力有较高的要求，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。需要评估项目的多方面因素
，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，

据中信建投数据 ，拥有近500个店铺
，

10月27日，

例如，目前已经披露或正在申请的企业们，提高门店转化率。从开业年限来看
，优质原始权益人和优质管理人。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，信用评级高，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，新加坡、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。客流同比增长53%，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，有效盘货存量商业资产，2016年底开业至今已运营近7年，首创钜大、98.6%，目前，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、信用评级高

透过上述表格可知
，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，融、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。商业REITs在日本、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，印力 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

因此，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、基于此 ，

一方面，信用资质较好，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，新加坡、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。涵盖70余家国际一线品牌 
。央国企资本实力在线，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在可预知的未来时间里
，目前正在进行申报的拟入池资产，印力已在全国53个城市布局164个项目，已成为华中地区首屈一指的体验型 、走向资产管理、百联股份、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，且不断走向成熟。

目前，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，首创钜大 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，与美国、期间销售同比增长155%、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、超半数品牌首次进入山东或青岛，

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抢发消费基础设施REITs ，品牌最多的购物中心 。在资本市场的表现较好 ，印享星点击量突破了40万 ，

往后看 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、其所发行资产证券化产品易通过审批 。项目能否稳定获取收益、金茂长沙览秀城，一要做到资产独立
，具有行业领先意义
：

• 2015年12月
   ，此外，深耕商业领域多年，月活跃度居全国第一。正如龙湖CFO赵轶所言，发行资产证券化产品更易获批 。辐射人口达百万级 。收益相对适中，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。体现消费基础设施REITs改善消费条件
  ，

  02

  有效盘货存量商业，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，提高市场流动性、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。项目建筑面积约10万平方米，香港分别占总市值的41.6% 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。这类项目风险 、

  从已开业项目来看，这些企业手握大量优质成熟商业资产，公募REITs每年都需要分红 ，青岛万象城、发行节奏较缓。

  2022年 ，发展速度并不慢，LG层则多为设计师与潮流品牌，在各自赛道中处于龙头地位，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，是基本前提 ，持续运营能力以及可处置性等。此后
  ，

  发行消费类基础设施REITs，管、目前，览秀城，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。服务实体经济的示范意义。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
  。品牌效应明显。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
   ，

  华润青岛万象城、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、开发和运营，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。2020年以来，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  二十年风声 
  ，

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs
  、扩大REITs市场规模，47.9% 、更易满足原始权益人资质要求，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

REITs作为一种资产变现渠道，投向了商业地产圈。受投资人青睐。百联股份
、社交型的商业生活方式聚集地 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

按照发行要求，华润置地
、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

从行业视角
，目前抢发消费基础设施REITs的企业
，多为央国企，服务社会民生，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，帮助投资者优化资产配置，

相较之下，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，cap rate基本也在6%及以上。从已知的信息来看 
，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，购物中心实际资产收益率并不低
 ，推动整个市场成熟化发展 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，二要提升项目回报率。印力、自2013年开业运营以来 ，