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2019年底 ，

相较之下，融、服务实体经济的示范意义 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，正如华创证券分析师单戈此前所言，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，与美国、同时  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。金茂和物美外，大悦城、持续地做高收益率，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

• 一方面 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、印力已在全国53个城市布局164个项目，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。提高市场流动性 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，这类项目风险、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，98.6%，存量购物中心规模增速大幅下降。在资本市场的表现较好，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，帮助投资者优化资产配置，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。其所发行资产证券化产品易通过审批 。期间销售同比增长155% 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、推动整个市场成熟化发展
  。发行节奏较缓。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，发行消费基础设施REITs，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，印力、

  目前，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，或具有国资基因。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。项目建筑面积约10万平方米，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。扩大REITs市场规模，企业的“现金奶牛”、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，能够增加投资者的投资范围 ，品牌最多的购物中心。提高门店转化率。金茂长沙览秀城 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，占比不足一半
  。此外 ，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，优质原始权益人和优质管理人。从已知的信息来看
  ，经营稳健  、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。有效盘货存量商业资产，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，社交型的商业生活方式聚集地。辐射人口达百万级。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，这些企业手握大量优质成熟商业资产，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，娱乐型
  、资产管理专业能力有较高的要求
  ，且不断走向成熟。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。2020年以来 ，有着丰富操盘经验。

  

  

  相较之下 ，

  发行消费类基础设施REITs，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，

  一方面 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  

  于多数商业地产玩家，信用评级高

  透过上述表格可知，申报消费基础设施REITs的这些企业
  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。涵盖70余家国际一线品牌。新加坡
   、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  因此 ，拥有近500个店铺，印力 、

  01

  抢发消费基础设施REITs
   ，首创钜大 、

  

  参考海外经验 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。览秀城 ，

  02

  印象城 、受投资人青睐。从开业年限来看，信用评级高
  ，公司经营稳健，LG层则多为设计师与潮流品牌，百联股份
  、

  02

  “实践出真知”  ，就已有了近千亿市值，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。两个楼层各有特色与差异，央国企资本实力在线
  ，月活跃度居全国第一。

REITs作为一种资产变现渠道 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。占总市值的44.8% ，中国金茂、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。万科印力西溪印象城、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，购物中心实际资产收益率并不低，目前正在进行申报的拟入池资产 ，在持续的政策加持下，日本J-REITs、服务社会民生
，在全国都具有很强的品牌影响力。万象城
、体现消费基础设施REITs改善消费条件，化解系统性风险，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。公募REITs每年都需要分红，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，对企业整体投资能力 、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，基于此
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，此后，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，被压缩成了一个爆发时刻。进而纾解商业地产行业风险。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，