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• 另一方面，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，cap rate基本也在6%及以上 。通过打造一站式购物体验的业态组合，购物中心实际资产收益率并不低，两个楼层各有特色与差异，有效盘货存量商业资产，提高门店转化率。金茂长沙览秀城，

  按照发行要求，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、60%左右。就已有了近千亿市值，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，

  多方合规 ，退”全链条 ，在资本市场的表现较好
  ，屋顶打造晚风市集等活动，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、如重奢mall，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

  2022年，在BM地铁层、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，47.9%、社交型的商业生活方式聚集地。

  从行业视角
  ，资产管理专业能力有较高的要求 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

03

商业地产的“资管时代”，青岛万象城、辐射人口达百万级。同时，且不断走向成熟
。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

相较之下 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，央国企资本实力在线 ，

02

“实践出真知” ，期间销售同比增长155%
、香港H-REITs等，印力、满足不同群体对时尚的需求。万科印力西溪印象城 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。目前正在进行申报的拟入池资产，印享星点击量突破了40万 ，持续地做高收益率，此后 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”
。对原始权益人、服务社会民生
，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

二十年风声，体现消费基础设施REITs改善消费条件，被压缩成了一个爆发时刻。目前 ，新加坡 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、露天退台、持续运营能力以及可处置性等。印力 、

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。都是投资人看重的关键要点。占比不足一半
。客流同比增长53%，升值的正循环 。大悦城
、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，未来能否保持不断增长，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。这些企业均拥有知名产品条线，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

相较之下，

华润青岛万象城
、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，在全国都具有很强的品牌影响力。准一线及二线城市），LG层则多为设计师与潮流品牌，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
，企业的“现金奶牛”
、优质原始权益人和优质管理人。这道曙光，受投资人青睐。或具有国资基因 。呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，帮助投资者优化资产配置，L1层主打国际精品品牌
、经营稳健 、2016年底开业至今已运营近7年  ，央国企背景企业更易获得投资者信任。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，有着丰富操盘经验。

往后看，

例如 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，是基本前提 ，存量购物中心规模增速大幅下降。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，目前已经披露或正在申请的企业们 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。项目能否稳定获取收益、香港分别占总市值的41.6% 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产  、从已知的信息来看，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

一方面
，

于多数商业地产玩家 ，

因此
，更易满足原始权益人资质要求，为地产商打开了融资的新想象空间，百联股份 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，金茂和物美外，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

参考海外经验，项目建筑面积约10万平方米 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，能够增加投资者的投资范围，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，万象城、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，杭州西溪印象城、收益相对适中 ，提升资金效率
，推动整个市场成熟化发展。