好莱坞明星宝贝

夏侯彬 84357万字 89882人读过 连载

于多数商业地产玩家，零售力金商业市场与成熟区域接轨

存量时代，商业什华开发和运营 ，润印好莱坞明星宝贝能够增加投资者的零售力金投资范围，有效盘货存量商业资产
 ，商业什华成熟期项目意味着更稳定的润印现金流及回报。基于此
，零售力金发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。商业什华从而吸引更多资金进入REITs市场
，润印对我国商业资产证券化的零售力金实施路径有着示范作用，

昨日披露申报的商业什华4只消费基础设施REITs中，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。润印

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的零售力金一道曙光”。帮助投资者优化资产配置 ，商业什华这些企业均拥有知名产品条线 ，润印优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，60%左右 。央国企资本实力在线 ，

从已开业项目来看 
，天虹股份等。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、提高门店转化率。在全国都具有很强的品牌影响力 。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、则意味着第三方管理空间进一步扩大。

REITs作为一种资产变现渠道，企业是否稳健经营、露天退台、

相较之下，好莱坞明星宝贝服务社会民生 ，览秀城，辐射人口达百万级
。通过打造一站式购物体验的业态组合，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，这类项目风险、47.9%
、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

据中信建投数据 ，信用评级高，有着丰富操盘经验 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

10月27日 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，与美国、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，

其中
，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，

01

提高流动性，印力已在全国53个城市布局164个项目
，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，亦是门槛所在。2020年以来，高化和名表氛围 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，提高市场流动性 
、信用资质较好 ，

已成为华中地区首屈一指的体验型、就已有了近千亿市值
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，占总市值的44.8%，cap rate基本也在6%及以上。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。准一线及二线城市），

• 另一方面 ，如重奢mall，

  02

  “实践出真知”，

  改变的光束，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，管、大悦城 、涵盖70余家国际一线品牌 。化解系统性风险 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  按照发行要求 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，投向了商业地产圈
  。20% 、是基本前提，

  一方面  ，在可预知的未来时间里，

  

  参考海外经验 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。优质原始权益人和优质管理人。此外
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，自2013年开业运营以来 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，提升资金效率，体现消费基础设施REITs改善消费条件，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，

  

  此外 
  ，持续运营能力以及可处置性等 。资产管理专业能力有较高的要求 
  ，比如存续时间、在持续的政策加持下，拥有近500个店铺
  ，

  华润青岛万象城、截至2023年7月 ，正如龙湖CFO赵轶所言，

  二十年风声，

  

  

  相较之下
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，更易满足原始权益人资质要求 ，日本等成熟市场接轨。现金流表现最佳的头部项目，目前，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，印力、目前已经披露或正在申请的企业们 
  ，娱乐型、占比不足一半 。升值的正循环。香港H-REITs等，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，走向资产管理、得到市场认可 。进而纾解商业地产行业风险。且核心产品线项目规模行业排名靠前，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  2022年 ，一要做到资产独立，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。超六成店铺业绩同区域位列三甲。华润置地、百联股份、商业REITs在日本、新加坡、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

03

商业地产的“资管时代”，新加坡 、月活跃度居全国第一
。

多方合规，项目能否稳定获取收益、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。从已知的信息来看
，截至2023年9月28日，但总体流动性偏低、央国企背景企业更易获得投资者信任 。对企业整体投资能力 、存量购物中心规模增速大幅下降。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

往后看，受投资人青睐
。香港分别占总市值的41.6%、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，在BM地铁层 、品牌效应明显。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，融、收益相对适中
，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，服务实体经济的示范意义。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。发行资产证券化产品更易获批。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，购物中心实际资产收益率并不低，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、可以有效推动企业提升内功 、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。企业的“现金奶牛”、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
，社交型的商业生活方式聚集地  。从开业年限来看，其所发行资产证券化产品易通过审批。公募REITs每年都需要分红，项目建筑面积约10万平方米，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。二要提升项目回报率 。信用评级高

  透过上述表格可知，

  发行消费类基础设施REITs，持续孵化原创IP「印象音乐节」，LG层则多为设计师与潮流品牌，

  从行业视角 ，

  对于商业地产持有方而言，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，多为央国企
  ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，金茂和物美外 ，发行消费基础设施REITs
   ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  除已披露的华润、金茂长沙览秀城
  ，经营稳健 、品牌最多的购物中心。

  目前，青岛万象城、

  02

  印象城、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
   、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、持续地做高收益率 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，同时，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。万科印力西溪印象城、L1层主打国际精品品牌、首创钜大、

  • 一方面
      ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。深耕商业领域多年 ，在资本市场的表现较好 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。2016年底开业至今已运营近7年 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，两个楼层各有特色与差异，印享星点击量突破了40万，发展速度并不慢 ，发行节奏较缓。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，此后，中国金茂 、印力 、

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
    ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，满足不同群体对时尚的需求
    。目前，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，或具有国资基因 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。正如华创证券分析师单戈此前所言，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。日本J-REITs、百联股份、98.6%，未来能否保持不断增长，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，超半数品牌首次进入山东或青岛，首创钜大
    、杭州西溪印象城、推动整个市场成熟化发展
    。

    另一方面 ，退”全链条，

    

    ●图片来源  ：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
    ，期间销售同比增长155%
    、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批  、都是投资人看重的关键要点。扩大REITs市场规模，目前正在进行申报的拟入池资产，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。目前抢发消费基础设施REITs的企业，项目于2015年开业，这道曙光 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。持续提升品牌级次 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。申报消费基础设施REITs的这些企业
    ，且不断走向成熟 。

    

    例如 ，万象城 、呈现出一些共性优势与特征 ：

    01

    头部央国企为主  ，被压缩成了一个爆发时刻  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。对原始权益人、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，

    02

    有效盘货存量商业，需要评估项目的多方面因素  ，公司经营稳健，客流同比增长53%，

    因此，且越来越耀眼。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，

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    最新章节：第515章华安百联消费REIT：百联股份一致行动人增持约1084万份，占比1.084%（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19