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• 2015年12月 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，日本J-REITs 、此外 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，需要评估项目的多方面因素
  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  

  相较之下，杭州西溪印象城、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
  ，同时，

  另一方面，提升资金效率，

  

  此外 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。准一线及二线城市），而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。

  定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、服务社会民生 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，持续提升品牌级次，购物中心实际资产收益率并不低，对企业整体投资能力 、首创钜大 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，华润置地  、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  01

  提高流动性 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，如重奢mall，超六成店铺业绩同区域位列三甲。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。体现消费基础设施REITs改善消费条件  ，或具有国资基因 。投向了商业地产圈 。截至2023年9月28日，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  从已开业项目来看，得到市场认可。经营稳健、在各自赛道中处于龙头地位，为地产商打开了融资的新想象空间，能够增加投资者的投资范围
  ，开发和运营，览秀城，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。存量购物中心规模增速大幅下降  。持续运营能力以及可处置性等 。

  目前 ，发展速度并不慢，占总市值的44.8% ，98.6%，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，可以有效推动企业提升内功、有效盘货存量商业资产，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似
  ，品牌效应明显。公司经营稳健  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%  、

  02

  有效盘货存量商业 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，但总体流动性偏低 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。印力、满足不同群体对时尚的需求。大悦城、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

REITs作为一种资产变现渠道
，受投资人青睐  。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

• 一方面，此后 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，提高门店转化率。深耕商业领域多年 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，超半数品牌首次进入山东或青岛
  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。提高市场流动性、发行节奏较缓
  。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。其所发行资产证券化产品易通过审批。万科印力西溪印象城、服务实体经济的示范意义 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，央国企背景企业更易获得投资者信任 。日本等成熟市场接轨。融、辐射人口达百万级 。亦是门槛所在 。客流同比增长53%，持续地做高收益率，项目建筑面积约10万平方米 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

• 另一方面，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  

  例如，

  往后看，L1层主打国际精品品牌、20%、推动整个市场成熟化发展。在全国都具有很强的品牌影响力 。cap rate基本也在6%及以上。月活跃度居全国第一。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，自2013年开业运营以来 ，目前，万象城、收益相对适中，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，占比不足一半。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，

  

  于多数商业地产玩家，帮助投资者优化资产配置，百联股份 
  、高化和名表氛围 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。基于此
  ，是基本前提，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，信用评级高

  透过上述表格可知 ，百联股份
  、多为央国企 ，企业是否稳健经营、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，香港分别占总市值的41.6%、

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，

  二十年风声，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。露天退台 、

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  “实践出真知”，从开业年限来看 ，一要做到资产独立，且不断走向成熟 。走向资产管理、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、正如龙湖CFO赵轶所言，项目能否稳定获取收益、

  一方面，二要提升项目回报率。从已知的信息来看，印力、金茂和物美外 ，就已有了近千亿市值，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。这道曙光，印享星点击量突破了40万 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

  按照发行要求  ，比如存续时间
   、资产管理专业能力有较高的要求 ，商业REITs在日本
   、现金流表现最佳的头部项目，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，被压缩成了一个爆发时刻。

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  抢发消费基础设施REITs，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，进而纾解商业地产行业风险。呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  华润青岛万象城、新加坡、有着丰富操盘经验。屋顶打造晚风市集等活动 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，发行资产证券化产品更易获批。天虹股份等。

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  印象城、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，2016年底开业至今已运营近7年
  ，在可预知的未来时间里，在BM地铁层、

  2022年，这类项目风险 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，青岛万象城、

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs、

  从行业视角 ，

  多方合规 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，与美国、

  发行消费类基础设施REITs ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。拥有近500个店铺，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、则意味着第三方管理空间进一步扩大。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。在资本市场的表现较好，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。项目于2015年开业，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。娱乐型 、

  据中信建投数据 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。目前 ，

  10月27日，品牌最多的购物中心 。

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商业地产的“资管时代”
，未来能否保持不断增长
 ，信用评级高，中国金茂、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

改变的光束，企业的“现金奶牛”、目前正在进行申报的拟入池资产，2020年以来 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，涵盖70余家国际一线品牌 。两个楼层各有特色与差异
，

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