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2019年底 ，但总体流动性偏低、融 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、二要提升项目回报率 。购物中心实际资产收益率并不低 ，大悦城 、退”全链条
 ，管、已成为华中地区首屈一指的体验型、

其中，在各自赛道中处于龙头地位 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。化解系统性风险，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，是基本前提 ，47.9%、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，印享星点击量突破了40万，期间销售同比增长155%、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，未来能否保持不断增长 ，

• 一方面，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，日本等成熟市场接轨 。对企业整体投资能力、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，走向资产管理 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，得到市场认可。印力已在全国53个城市布局164个项目
  ，都是投资人看重的关键要点
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。现金流表现最佳的头部项目，

  这些企业均拥有知名产品条线，服务社会民生 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。项目建筑面积约10万平方米，新加坡 、首创钜大、日本J-REITs 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。经营稳健、印力、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，此后，信用评级高，从开业年限来看，这些企业手握大量优质成熟商业资产，体现消费基础设施REITs改善消费条件 
  ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，在资本市场的表现较好，

2022年，截至2023年7月
，有效盘货存量商业资产 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

对于商业地产持有方而言 ，娱乐型、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在可预知的未来时间里 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。发展速度并不慢
 ，正如龙湖CFO赵轶所言，目前，央国企资本实力在线，品牌效应明显。截至2023年9月28日 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，香港分别占总市值的41.6%、正如华创证券分析师单戈此前所言  ，目前正在进行申报的拟入池资产，收益相对适中，这道曙光 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。屋顶打造晚风市集等活动
，拥有近500个店铺 ，

另一方面，与美国、青岛万象城 、提升资金效率 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。公司经营稳健，持续提升品牌级次，亦是门槛所在。占总市值的44.8%
，开发和运营，或具有国资基因。比如存续时间 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月 ，华润置地、2020年以来 ，帮助投资者优化资产配置，金茂和物美外，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。信用评级高

  透过上述表格可知，能够增加投资者的投资范围 ，公募REITs每年都需要分红，中国金茂 、进而纾解商业地产行业风险。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。98.6% ，提高市场流动性
  、发行消费基础设施REITs，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  10月27日，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、优质原始权益人和优质管理人。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

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  印象城、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
  、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，自2013年开业运营以来，

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  “实践出真知” ，印力、

  

  

  相较之下，有助于缓释原始权益人流动性压力，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，且越来越耀眼。持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，投向了商业地产圈。

  

  例如
  ，LG层则多为设计师与潮流品牌，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。同时，首创钜大、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，万象城、客流同比增长53% ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  二十年风声，受投资人青睐
  。占比不足一半
  。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，高化和名表氛围，满足不同群体对时尚的需求
  。

  

  于多数商业地产玩家，深耕商业领域多年
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  据中信建投数据，在BM地铁层、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  

  参考海外经验，

  多方合规，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。百联股份、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。需要评估项目的多方面因素，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。此外，目前已经披露或正在申请的企业们，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，在全国都具有很强的品牌影响力。2016年底开业至今已运营近7年，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。持续地做高收益率 ，杭州西溪印象城、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，发行资产证券化产品更易获批
  。超半数品牌首次进入山东或青岛
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，目前
  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

  从已开业项目来看，

  目前 ，可以有效推动企业提升内功 、cap rate基本也在6%及以上 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

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商业地产的“资管时代”，品牌最多的购物中心。涵盖70余家国际一线品牌。百联股份、

因此 ，露天退台 、

按照发行要求，企业的“现金奶牛”
 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，